住宅ローンが残っている不動産物件を売ることができるか？

住宅ローンが残っている不動産物件を売ることができるか？

まだ住宅ローンを返済している途中で、その不動産物件を売る事はできるでしょうか？答えはできます。ただし、抵当権を抹消しなければなりません。当たり前の話ですが、不動産物件を買う人にとって、抵当権が付いたまま（担保に入ったまま）買うなんて事は嫌に決まってます。そして抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンを全部返済して初めて抵当権が抹消できますから、残りの債務を全部返せない方の場合は抵当権を抹消できません。ですからその場合には住宅ローンが残っている不動産物件を売る事はできないという事になります。住宅ローンの全部返済（完済）については、不動産売買の前でも良いですし、不動産売買と同時にでも構いません。いずれにしても銀行にもいろいろ段取りがありますので住宅ローンを借りている銀行に話をする事が必要です。

抵当権の抹消というのは、不動産登記上の事なんですが、不動産売買には登記が必要なのでそこらへんの事をよくあるケースでもって、少し紹介します。

あなたは何らかの事情であなたの家を売らなければならない事になりました。地元の不動産屋さんに相談をしていたところ、ちょうど買ってくれる人、Ａさんが見つかりました。交渉がまとまり、あなたのＡさんはあなたの家を１，０００万円で買ってくれることになりました。Ａさんは手元に１，０００万円の資金がないので、Ｂ銀行に住宅ローンの事前申込をして、住宅ローンの審査が通るかどうかの確認をしました。その後間もなくＢ銀行からＡさんに、事前審査が通った旨連絡がありました。Ａさんが住宅ローンを組める事がわかったので、Ａさんはその事を不動産屋さんに伝えました。

あなたとＡさんは、不動産屋の仲介で、不動産売買契約書を交わしました。Ａさんは、Ｂ銀行に不動産売買契約書の写しとあわせて、住宅ローンの本申込をし、正式に決裁（オーケー）をもらいました。

あなたは自分の取引銀行であるＣ銀行へ出向き、不動産を売りたいので住宅ローンの完済したいと伝えました。現在の住宅ローン残高が９００万円あることを確認しました。抵当権の抹消のための書類を準備するのに数日かかる事と、住宅ローンを完済するのに手数料がかかる事の説明を受けました。また、不動産売買をする日時と場所について聞かれたので、それについてはＡさんと不動産屋さんの都合もあるので相談した上で返答しますと伝えておきました。

あなたは早速不動産屋さんに連絡をとって、不動産売買の日程と場所について相談したところ、日時は今月末のＡＭ１０時に、場所はＡさんの取引銀行であるＢ銀行でやるのが都合が良いだろうという事になったので、あなたは日時と場所をＣ銀行に連絡したところ、Ｃ銀行の行員さんが当日Ｂ銀行にうかがいますと言われました。

売買の日当日となり、あなたとＡさんと不動産屋さんとＣ銀行の行員、Ｂ銀行のおかかえ司法書士がＢ銀行のロビーに集まりました。全員そろったので、いよいよ売買が始まります。司法書士の先生が売買契約書に不備がない事を確認し、本人確認を行い、決済しても良いですよと言われたら、Ｂ銀行はＡさんの住宅ローンを実行します。実行されればＡさんの普通預金通帳にお金が入りますが、そのお金であなたにお金を支払います。本来なら現金や自己宛小切手でもらっても良いのですが、もらったお金ですぐにあなたの住宅ローン９００万円を完済する必要がありますので、Ａさんからあなたの住宅ローンを返済しているＣ銀行の口座に直接振り込んでもらいます。お金はまもなくあなたの口座へ入金されます。

Ｃ銀行の行員さんは、ちゃんと返済するお金が振り込まれ、すぐにあなたの住宅ローンは完済された事をＣ銀行に確認した後、司法書士の先生に、あなたの住宅ローンの抵当権を抹消するための書類を渡し、抵当権の抹消を依頼します。あとは不動産屋さんに売買の仲介手数料を支払い、司法書士の先生に登記費用を支払って終わりです。

司法書士の先生は、売買の後、すぐに法務局へ出向き、不動産の所有者をあなたからＡさんに変えるための所有権移転登記というのと、Ａさんの住宅ローン１，０００万円の抵当権設定登記、あとあなたの住宅ローンの抵当権抹消登記を一度に行います。

さらっと書くつもりで長々と書いてしまいましたが、だいたいわかりましたか？要するに、お金の決済と登記（所有権移転、抵当権設定、抵当権抹消）は同時に行う必要があるということです。あなたにとってみれば、所有権移転して名義はＡさんになったのにまだお金をもらっていないというのは困りますし、またＡさんにとってみれば、お金は支払ったのに所有権がまだあなたのままになっているとか、お金は支払って名義も変わったが、まだあなたの住宅ローンを担保するための抵当権が付きっぱなしというのは困るわけです。

上記のケースでは、売値が１，０００万円で、住宅ローンの残高が９００万円ですから、売ったお金で住宅ローンの返済ができ、抵当権の抹消もできるわけですが、もし住宅ローンの残高が１，０００万円よりも多ければその分のお金を用意する必要があります。それができれば売る事ができます。できなければ売ることができません。ただそれだけの話です。

困るのは、住宅ローンの返済が困難になって家を手放したいと思っている時でしょうね。それについては住宅ローンが返済できないとどうなるのか？で書いています。