建替えで住宅ローンを借りる時は、何がネックか?

解体費用をどうするか?

今住んでいる家の老朽化が進み、建て替えが必要になる場合、ネックになるのは今住んでいる家の取り壊し費用でしょう。あと、登記上建物を滅失するにも若干の費用がかかります。また、建替えるまでにアパートか借家も借りなければなりませんし。その中でも一番お金がかかるのが取り壊し費用だと思います。何せ取り壊した家は産業廃棄物ですので、処分するのにもそれなりのコストがかかります。木造よりも鉄骨、鉄骨よりも鉄筋コンクリート、アスベストが吹き付けてある場合は専門の業者が防護服を着てやるような作業になりますのでコストもかなりのものになると思います。

 

お近くの解体工事業者を検索していただいても、大体のコストがわかると思いますが、こちら⇒解体王で見積もりが取れます。解体王のホームページを見ているとわかりますが、希望上限金額が同じ住宅でも30万円のものもあれば200万円を超えるものまであります。取り壊す物件によってバラバラです。

 

で、例えば仮に、取り壊しの為の費用が100万円必要だとわかった時に、じゃあそのお金はどうやって調達するのかという事です。自己資金があれば現金で支払っても良いでしょうが、ない場合は借りるしかないので、

 

住宅ローンに組み込むか、住宅ローンじゃないローンで借りるか、の選択になると思います。

 

住宅ローンに組み込む場合、解体費用を資金使途として認めてくれる銀行と、認めてくれない銀行があるので注意が必要です。また、解体費用をいつ支払わなければならないか?(解体工事完了後が殆どだとは思いますが、ハウスメーカーによっては最終資金支払い時に一括清算という場合もあるでしょう。)によっても、対応できる銀行とできない銀行に分かれるでしょう。

 

例えば、金利が安くてネットでは人気のある、住信SBIネット銀行のフラット35の場合、「敷地内の既存家屋等の取り壊し、除却の費用は、請負契約書又は注文書・注文請書等にて資金使途を確認する事ができる場合は対象となります。 」とありますので、解体工事の費用を借りる事ができます。住宅金融支援機構のホームページにもその記載があります。

 

しかし、住信SBIネット銀行の場合、つなぎ融資をやっていないので、建物が完成して資金交付を受けた後でしか支払いができないため、解体工事が終わったら工事代金を支払う事は不可能です。一流どころのハウスメーカーさんでしたら、最終一括で支払うというパターンも珍しくありませんが、普通は気長に待ってくれません。それを考えるとSBIネット銀行を利用するという選択はなくなります。

 

同じフラット35であれば、例えばARUHIならつなぎ資金がありますので、解体工事完了後に工事代金を支払う必要がある場合は、つなぎ融資のある銀行を選択する事になります。

 

一般の銀行の場合、パンフレットに明確に謳ってあるところはあんまりないですね。私が以前いた銀行でもパンフレットには書かれていませんでしたが、対応はしておりました。

 

三菱東京UFJの住宅ローンはどうなんだろうと思って、ホームページを見ましたが、はっきりした事が書かれていなかったので、電話で問い合わせてみたところ、解体工事費も含める事が出来ると言われました。しかし、同時につなぎ資金がないとも言われました。「つなぎ資金はないけども、個別の話になりますので、支店に相談に行ってください。」との事でした。恐らくは諸費用ローンとか、フリーローンなどの消費者ローンを薦められるか、もしくは土地に担保を設定して手形貸付を薦められるかでしょう。

 

イオン銀行にも電話で問い合わせてみましたが、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンと同様に解体工事代金も含めて申し込む事ができますと言われました。イオン銀行の場合はつなぎ融資がありますのでその点は大丈夫なのですが、つなぎ融資を受ける場合はイオン銀行の店頭へ出向く必要があります。郵送でのやり取りは不可だそうです。

 

いずれにしても、やり方は違うにせよ、どこでも相談には乗ってくれると思います。ただ、解体費用は不動産物件の担保価値には全く加算されない部分なので、住宅ローンで借りられるかどうかはやはり個別の相談となると思います。どういう事かというと、ものすごくざっくりした話をすれば、土地建物の価値が3,000万円で、ローンが3,000万円なら担保に見合っていますが、プラス解体費用が200万円かかってくるとすると、それに見合った担保はないからです。ですから保証付きの諸費用ローンなどを薦められたリするわけです。

 

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古屋にローンが残っている場合

建替えでネックとなる場合が、古屋にローンが残っている場合です。

 

古屋にローンが残っている状態で取り壊す場合、お金を借りている銀行に一言言わなければなりません。何故なら銀行にとってみれば、担保に見合った融資をしているのに、勝手に担保を取り壊されたら都合が悪いからです。

 

そこで、取り壊すならローンの残金を全額払って下さいとか言われると思います。

 

もしくは、新しく借りるローンに組み込んでしまうかですが、それもできる銀行とできない銀行があります。りそな銀行だとりそな建かえローンというのがありますし、他の銀行でも相談には乗ってくれると思いますが、古屋のローン残高が大きすぎると保全不足(担保割れ)が大きくなるでしょうから審査は難しくなると思います。

 

古屋のローンを新しく借りるローンで返済する際に注意すべき事は、古屋のローンは父親名義で、その子供が新たにローンを組み、父親のローンを完済すると贈与税の課税対象となってしまう事です。ですから、そういうケースの場合は父親で申込みするか、父親と息子の親子リレー(連帯債務)で住宅ローンを申し込む方が良いと思いますが、銀行が受けてくれるかどうかはわかりません。基本的には旧債務を返済するなら新しい債務も同一人というのが原則だからです。

 

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