建替えで住宅ローンを借りる時は、何がネックか？
家を建て替える時に住宅ローンを借りる場合の注意点が知りたいという方へ
取り壊す家（古屋）に住宅ローンが残っている場合はどうなるのか？
取り壊し費用は住宅ローンで借りられるのか？
本記事ではこのような疑問に答えます。
古家にローンが残っている場合
建替えでネックとなる事が想定されるのが、古家にローンが残っている場合です。
古家のローンを自己資金で完済し、その後新築建物を自己資金で支払う場合
大まかな流れは、
古家の住宅ローンを完済⇒建物取り壊し⇒建物の滅失登記⇒新築建物着工
となります。
注意する点としては、建物を取り壊す前に、銀行に知らせる必要がある事です。
何故なら銀行にとってみれば、担保に見合った融資をしているのに、勝手に担保を取り壊されたら都合が悪いからです。
まず最初に銀行に住宅ローンを完済することを伝えます。そうすると銀行は抵当権を抹消する準備をしてくれますので、住宅ローンを完済する日、或いはそれ以降の日に抵当権を抹消する書類を準備してくれます。
古家のローンを自己資金で完済し、その後新築建物の住宅ローンを組む場合
大まかな流れは、
住宅ローン事前申込み⇒事前審査承諾⇒建築確認承諾後、住宅ローン本申請⇒本申請承諾⇒古家の住宅ローンを完済⇒建物取り壊し⇒建物の滅失登記⇒新築建物着工
となります。
新築建物着工時につなぎ資金で対応する銀行と、住宅ローンで対応する銀行があります。
注意すべき点は、自己資金で住宅ローンを完済するにしても、先に住宅ローンの審査を通しておくことです。
自己資金で完済したけど住宅ローンは審査が通らなかったのでは困るからです。
古家の住宅ローンを完済する前、そして古屋を取り壊す前に住宅ローンの審査を通しておくべきです。
古家の住宅ローンを新築建物の住宅ローンに組み込む場合
古家の住宅ローンを新築建物の住宅ローンに組み込んで、ローンを一本化する場合、対応してくれる銀行とそうでない銀行があります。
銀行が対応してくれるとすると、流れは上記と同様で、
住宅ローン事前申込み⇒事前審査承諾⇒建築確認承諾後、住宅ローン本申請⇒本申請承諾⇒古家の住宅ローンを完済⇒建物取り壊し⇒建物の滅失登記⇒新築建物着工
となります。
この場合、古家に多額のローンが残っていると当然住宅ローンの申込金額も大きくなります。
申込金額が大きくなると担保割れしたり、また月々の返済が可能であるかどうかという審査にも影響が出てきますので希望金額通り満額で審査が下りるかどうかわからなくなってきます。
但し審査の基準は銀行によって異なるので、複数の銀行に相談すると良いと思います。
また、もう一つ、
古家の住宅ローンの債務者は父親名義になっていて、新築建物の住宅ローンの債務者は子名義で借り、父親の住宅ローンを組見込む場合は、贈与税の課税対象となってしまいますのでやめた方が良いと思います。
古屋の父親名義住宅ローンを、新築建物も父親が借りて一本化するなら何ら問題はないのですが、父親が退職して無職だったり、高齢で長期で組めなかったりするケースが多いです。
父親が勤務しているのであれば、新築建物を父と子の共有とし、親子リレー住宅ローン（連帯債務の扱いとなります）を組むか、父親の自己資金で古家のローンを完済し、新築建物は子名義で住宅ローンを組むか、
です。
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取り壊し費用が多額になる場合
今住んでいる家の老朽化が進み、建て替えが必要になる場合、ネックになるのは今住んでいる家の取り壊し費用でしょう。
あと、登記上建物を滅失するにも若干の費用がかかります。
また、建替えるまでにアパートか借家も借りなければなりませんし。その中でも一番お金がかかるのが取り壊し費用だと思います。
何せ取り壊した家は産業廃棄物ですので、処分するのにもそれなりのコストがかかります。
木造よりも鉄骨、鉄骨よりも鉄筋コンクリート、アスベストが吹き付けてある場合は専門の業者が防護服を着てやるような作業になりますのでコストもかなりのものになると思います。
お近くの解体工事業者を検索していただいても、大体のコストがわかると思いますが、こちら⇒解体無料見積ガイドで複数社一括見積もりが取れます。
希望上限金額が同じ住宅でも３０万円のものもあれば２００万円を超えるものまであります。取り壊す物件によってバラバラです。
取り壊し費用をどうやって調達するか？
で、例えば仮に、取り壊しの為の費用が１００万円必要だとわかった時に、そのお金はどうやって調達するのかという事です。
自己資金があれば現金で支払っても良いでしょうが、ない場合は借りるしかないので、住宅ローンに組み込むか、住宅ローンじゃないローンで借りるか、の選択になると思います。
住宅ローンに組み込む場合、解体費用を資金使途として認めてくれる銀行と、認めてくれない銀行があるので注意が必要です。
また、解体費用をいつ支払わなければならないか？解体工事が終わったタイミングで借りられるのか？についても対応できる銀行とできない銀行に分かれます。
取り壊し費用 銀行の対応例
住信SBIネット銀行のフラット３５の場合
例えば、金利が安くてネットでは人気のある、住信SBIネット銀行のフラット３５の場合、「敷地内の既存家屋等の取り壊し、除却の費用は、請負契約書又は注文書・注文請書等にて資金使途を確認する事ができる場合は対象となります。 」とありますので、解体工事の費用を借りる事ができます。
住宅金融支援機構のホームページにも同様の記載があります。
住信SBIネット銀行のフラット３５についてはこちらの記事も参考にして下さい⇒フラット３５を借りるなら住信SBIネット銀行がお勧めの理由
三菱UFJの住宅ローンの場合
三菱UFJの住宅ローンはどうなんだろうと思って、ホームページを見ましたが、はっきりした事が書かれていなかったので、電話で問い合わせてみたところ、解体工事費も含める事が出来ると言われました。
しかし、同時につなぎ資金がないとも言われました。
つなぎ資金の取り扱いがないと、取り壊し完了時に代金を支払おうとしても、融資が下りませんので支払う事ができません。
「つなぎ資金はないけども、個別の話になりますので、支店に相談に行ってください。」との事でした。
恐らくは諸費用ローンとか、フリーローンなどの無担保消費者ローンを薦められるか、もしくは土地に担保を設定して手形貸付を薦められるかでしょう。
地方の銀行、信用金庫等の場合
一般の銀行の場合、パンフレットに明確に謳ってあるところは殆どありません。私が以前いた銀行でもパンフレットには書かれていませんでしたが、対応はしておりました。
恐らくは画一的な扱いではなく、個別対応になるのでパンフレットには謳っていないものと思われます。
イオン銀行の場合
イオン銀行にも電話で問い合わせてみましたが、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンと同様に解体工事代金も含めて申し込む事ができますと言われました。
イオン銀行の場合はつなぎ融資がありますのでその点は大丈夫なのですが、つなぎ融資を受ける場合はイオン銀行の店頭へ出向く必要があります。郵送でのやり取りは不可だそうです。
いずれにしても、やり方は違うにせよ、どこでも相談には乗ってくれると思います。
ただ、解体費用は不動産物件の担保価値には全く加算されない部分なので、住宅ローンで借りられるかどうかはやはり個別の相談となると思います。
どういう事かというと、ものすごくざっくりした話をすれば、土地建物の価値が３，０００万円で、ローンが３，０００万円なら担保に見合っていますが、プラス解体費用が２００万円かかってくるとすると、それに見合った担保はないからです。
ですから保証付きの諸費用ローンなどを薦められたリするわけです。
