住宅ローンの借換をする、金利差の他のメリット

住宅ローンの借換をする、金利差以外のメリットとは?

住宅ローンの借換をするメリットって何でしょうか?それはもちろん、安い金利の住宅ローンに借換する事によって、支払額を少なくする事ですよね。金利差が1%もあれば、支払総額はかなり違ってきます。

 

例えば、金額2千万円、期間30年の元利均等返済で組んだ場合、

 

金利1%だと⇒毎月64,327円×360回=23,157,879円
金利2%だと⇒毎月73,923円×360回=26,612,480円

 

と、実に30年でおよそ345万円の差額となります。金利差が1%でこれです。借換をする際には色々諸経費がかかりますが、それを差し引きしても得になるでしょう。残り期間を変えずに借換する場合は毎月の返済額(あるいはボーナス返済額)が減りますので、家計にゆとりが生まれます。また、もっと支払額を節約したい場合、借換後の毎月返済額(あるいはボーナス返済額)を今まで通りの水準に設定すれば、借換後の住宅ローンは返済期間が短くなるはずです。そうすれば総返済額は更に減らす事ができます。

 

借換するメリットは、もちろん金利を下げる事が第一ですが、実はそれ以外にもメリットがあります。例えば、ボーナス返済をなくしたいと考えていた時に、借り換えると同時に住宅ローンを見直す事ができます。
借換の申込みをする際に、新しく申し込む方の住宅ローンをボーナス分0円(全部、毎月返済分)にて申し込めばOKです。ボーナス返済分をなしにすると、当然毎月返済分が増えますが、私が銀行員だった頃、ボーナス返済分をなくしたい、あるいは減らしたいという要望は結構あったのです。景気が良いときに住宅ローンを組んで、その時の水準でボーナス分を組んでしまったために、今ボーナスが減ってしまったのでそれに合わせたいという事です。ボーナス分をなくしてもなくさなくても総返済額はあまり変わりません。

 

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金額2千万円(内毎月返済分2千万円、ボーナス返済分0円)、金利1%の場合
毎月64,327円×360回=23,157,879円

 

金額2千万円(内毎月返済分1千万円、ボーナス返済分1千万円)、金利1%の場合
毎月32,163円×360回=11,578,680円
ボーナス193,328円×60回=11,599,680円
合計23,178,360円

 

ボーナス有の方が若干高くなりますが、上記のように、30年間で約2万円の差ですからほとんど変わりません。

 

また、お子さんが大きくなって、教育費用がかさむなどして、住宅ローンの返済自体が苦しくなってしまった時に、借換で期間を延ばす事ができる住宅ローンもあります。借入期間を延ばす事で毎月の、あるいはボーナス返済分を少なくする事ができます。一般的な住宅ローンでは借入期間を延ばす事はできませんが、新生銀行の住宅ローンは期間を延ばす事ができる珍しい住宅ローンです。

 

いずれにしましても、住宅ローンの借換を行う事で、返済方法の見直しができるという事です。今の返済方法が、ライフプランに合っているかどうか?という事も合わせて検討することが出来ます。

 

また、これから金利が上がってくるかもしれないと思う場合、固定金利に切り替えてしまうという考え方もあります。例えば、今の住宅ローンは変動金利型だけど、これから金利上昇するかもしれないと思った場合、フラット35へ借換する事もできますし、フラット35ではなくても固定金利選択型の10年固定とか、20年固定とか固定期間が長い住宅ローンに借り換えてしまうという考え方もあります。この記事を書いているのは平成27年08月 27日ですが、現在の長期金利(新発10年国債利回り)終値: 0.385%となっています。長期金利は史上最低レベルです。債権の金利が安いという事は債券価格が高いという事ですから、債券価格つまりは国債価格は最高水準にあります。バブル的な価格と言っても良いのではないでしょうか?何故債券価格が高いかと言いますと答えは簡単で、アベノミクスの異次元の金融緩和で日銀が国債を買っているからです。日経新聞の記事⇒日銀の保有国債300兆円突破 比率3割に、強まる依存。何故こんなことをやっているかと言うと、デフレ脱却のために物価を2%上げるという目的なのですが、物価は今のところ全く上がってません。今のところは物価上昇には役に立っていない日銀の異次元緩和です。日銀が買っているうちは良いですが、出口戦略を取る時、つまりは国債の買いを減らす、あるいはストップする時、どうなるかです。300兆円を保有する日銀が売りに回った時、買えば損する国債を引受する金融機関があるでしょうか?買い手がない場合、買い手が着くまで国債価格は下がり、買い手がつくまで利回りは上昇します。住宅ローン金利は長期金利に連動すると言っても良いです。長期金利は市場で決まります。金利の安いうちは、長期のローンも金利が安いです。今のうちに長期の固定に借り換えてしまうのも手かと思います。

 

あとその他には、「友人が住宅ローンを借換したら、お金が戻ってきたと言ってたんだけど、住宅ローンを借換したらお金が戻ってくるんですか?」という質問を受けた事があります。実際にお金が戻ってくる場合があります。それは何かと言うと、保証料です。住宅ローンは一般的に保証料を支払います。借入時に一括で支払う場合と後払いで毎月の返済額に含まれている場合があります。また保証料がない住宅ローンもあります。その内、保証料が戻ってくる場合というのは、借入時に一括で保証料を支払っている場合で、どういう事かと言いますと、当初住宅ローンを期間30年で組んで、その際に30年分の保証料を一括で支払っていたとして、10年経過した時に借換をした場合、残り20年分の保証料について返ってくるわけです。でもまた(借換する時に)新しく借りる住宅ローンに保証料が必要になる場合もありますし、保証料が不要の住宅ローンの場合は返ってきた保証料はまるまる得する事になりますね。

 

その他にも借換するメリットについては、借換を申し込む銀行によっても様々です。団信に三大疾病が付くとか、色々あると思います。比較検討する事が大事です。また、借換する際のデメリットとしては、諸経費がかかる事です。これは借換のシミュレーションを銀行ごとにとってもらう必要があります。銀行によって手数料とか保証料とかの条件が異なるからです。面倒なら下記リンクから一括申込みを利用するのも手です。また、団信も新しく入り直ししなければなりませんので、現在の健康状態が良いという事も前提となります。

 

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