住宅ローンの借換に必要な書類は何か?
住宅ローンの借換を検討していらっしゃいますか?
金融機関に住宅ローンの借換の相談をしたいけど、どんな資料を持って行ったらいいのか知りたい。
ついでに、住宅ローンの借換相談で、銀行員にどんな事を聞かれるか知りたい。
この記事ではこのような疑問について解説します。
この記事を読めば住宅ローンの借換に必要な書類がわかります。
また、借換相談に行く際、銀行員からどんな事を聞かれるかわかるようになります。
この記事を書いているのは20年以上民間の金融機関で働いていた元銀行員ですので、記事の信頼性は確保できていると思います。
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住宅ローンの借換に必要となる書類
【本人確認資料】
- 運転免許証
- 健康保険証
- 外国人の場合は在留カード
本申請の時は住民票が必要になりますが、事前相談の際には上記のもので十分です。
運転免許証と健康保険証の両方の提示を求められるのは、運転免許証は顔写真で本人であるかどうかを確認する為で、健康保険証は勤続年数を確認する為です。
給与所得者の場合は健康保険証の資格取得年月日が入社した日になります。
今借りている住宅ローンが連帯債務になっている場合は、債務者の方全員の分が必要です。
土地・建物が共有になっている場合は共有者の方の身分証明書も必要になります。
【所得資料】
- 給与所得者の場合⇒直近の源泉徴収票
- 自営業者の場合⇒確定申告書3期分
- 同族会社の役員の場合⇒源泉徴収票3期分、会社の決算書
本申請の時には所得証明書や納税証明書などの公的な証明書の提示を求められますが、事前相談の時には上記書類を持って行けばOKです。
【不動産の資料】
- 土地、建物の謄本(共同担保目録付きのもの)、公図
- 建物を建てた時の建築請負契約書(または購入した時の売買契約書)・見積書
- 建築確認済証
- 間取り図、配置図等の図面
- 農地転用した場合は農地転用許可証
土地・建物の公図は法務局でも取れますが、銀行の方でインターネットで取ってくれる場合もあります。謄本・公図は法務局へ行けば誰でも取れるものです。印鑑も必要ありません。謄本を取る場合、必ず共同担保目録を付ける欄にチェックを入れます。
銀行は、土地や建物の資料を預かって、担保価格をはじきます。
土地は路線価格など算定の元がありますが、建物については元々の価格から計算しますので、請負契約書等、家を建てた時、或いは買った時の資料が必要となります。
【現在の住宅ローンの資料】
- 住宅ローンの返済予定表
- 住宅ローンの返済用普通預金口座の写し
- 住宅ローンの他のローンの返済予定表
今借りている住宅ローンの返済予定表が必要なのと、返済用口座の履歴1年分くらいのコピーが必要です。
何故返済用口座のコピーが必要かと言うと、今現在延滞していないかどうか?毎月約定日にちゃんと返済できているか?を確認するためです。
いつも2〜3日遅れて入金されている場合、お金に余裕がないか、ルーズな人と判断されても仕方がありません。
住宅ローンの他のローンの返済予定表は必ずしも提出を求められませんが、持って行った方が良いと思います。
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借換相談で銀行員に聞かれる事
属性について銀行員から聞かれます
銀行員に聞かれる事は属性についてです。
窓口にやってきた人がどんな人なのか?をまずは知りたいからです。
具体的に属性というのは、その人がどんな職業に就いているのか?勤続年数は何年か?地元の人か?遠方の出身なのか?家族構成は?
というような事です。
同じ給与所得者でも、上場企業に何十年も勤務している人と、2〜3年で転職を繰り返している人では見方が変わりますし、転職でもキャリアアップしている人ではまた意味が違います。
家族構成も子供の数が多ければそれだけ生活費がかかるので、その分返済余力は減る事になります。
また、夫婦で不動産を共有している場合、夫婦仲が良いかどうかも銀行員は気にすると思います。
何故なら今は離婚は珍しくないので、住宅ローンが連帯債務であったり、妻が連帯保証人であったり、不動産が共有になっている場合、離婚する際には非常に厄介な問題になるからです。
何故この窓口に来たか?他所で断られたんじゃないか?というような経緯も疑問に思います。
隠しても仕方がない事なので、属性についての質問には素直に答えるのが最善策です。
他行の取引状況
これも属性に含まれますが、全ての金融機関の取引状況を聞かれます。預金、ローン全てです。
何故かと言うと、他のローンも返済比率に関わるからという事と、預金は多ければ多いほど安全だという判断になるからです。
返済比率とは、【住宅ローンの年間返済額÷年収×100】で求められます。
例えば住宅ローンの年間返済額が100万円。あなたの税込み年収が500万円なら、返済比率は20%です。
給与所得者ならこれが30%以内であることが、多くの銀行では審査基準となっていると思います。
返済比率については住宅ローンの返済額のみで算定する銀行と、住宅ローン以外のローン全てで算定する銀行とに分かれます。
ローンは、車のローン、太陽光発電システムのローン、カードローン、教育ローン等の消費者ローンの事です。
住宅ローンと、住宅ローン以外のローンを、毎年きちっと支払っていけるかどうかを審査しますのでこういったことを聞かれます。
実際には個人信用情報を取られると全て銀行にわかってしまいますので、最初から伝えておいた方が良いと思います。