住宅ローンの返済ができないと最終的にはどうなるのか？

 

住宅ローンが返済できないと最終的にはどうなるのか？

 

住宅ローンが返済困難な状況に陥った場合でも、対策する手段は色々ありますが、

 

本記事では３ヵ月以上返済が延滞し、法的な手続きに移行した場合について書いています。

 

 

この記事は民間の銀行で２０年以上勤務経験のある元銀行員が書いています。

 

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期限の利益を喪失する

もしも住宅ローンの返済が困難になり、月超えの延滞となったとします。銀行からは当初電話での督促があるはずです。

 

延滞も１ヶ月を超えると銀行からもかなりの電話督促があると思います。

 

電話で何度も督促してくれるなら、まだ親切な銀行だと思った方が良いです。

 

親切でない銀行なら、電話での督促もそこそこで、配達証明付きの内容証明郵便が届くでしょう。

 

内容証明郵便の中身は、この通知が発送された時点であなたは期限の利益を失っており、一切合切の借金を直ちに返しなさいというものです。

 

民法上の期限の利益とは、例えば住宅ローンを期間３０年で借りたとしますよね。

 

それは３０年間に渡ってぼちぼち返していけば良いという、あなたにとっての期限の利益という事です。

 

その期限の利益を失ったわけですから今すぐに、残った債務を全額支払いなさいという事です。

 

住宅ローンだけでなく、その銀行にカードローンやマイカーローンがあればそれは全ての借入金に及びます。

 

何故そんな事をするのかと言うと、住宅ローンを借りた時の契約書（金銭消費貸借証書）に書いてあります。

 

債務者が自己破産した時や支払の停止、銀行取引停止処分を受けた時や債務者の預金に差押えがかかった時、債務者が行方不明になった時、返済を遅延した時、などに期限の利益を失うと書かれてあります。

 

直ちに全額返せと言われても毎月の返済すら出来ないのに全額なんて返せるわけもありません。

 

そんな事は銀行は百も承知で、要するに不良債権を粛々と処理する手順を踏んでいるだけです。

 

保証付きの住宅ローンであれば、次は代位弁済となります。

 

代位弁済される

 

住宅ローンは銀行が債務者に対しお金を貸付けていますが、大抵の場合は保証会社を付けています。

 

保証付き住宅ローンの場合、

 

債務者がお金を返してくれず、期限の利益を失っている状態であるならば、銀行は保証会社に対して保証を請求できます。

 

つまり、債務者が一括で返してくれないので、代わりに保証会社に返してもらうという事です。

 

今は、債権者が銀行、債務者がお金を借りている人

 

という関係ですが、

 

保証会社は銀行に対し弁済をします。すると債権者が銀行から保証会社に代わります（代位）。

 

つまり、債権者が保証会社、債務者がお金を借りている人

 

という関係に変わります。

 

これが代位弁済です。

 

家が競売にかかる

代位弁済によって債権者が保証会社に移りました。

 

実は家に抵当権を付けているのは銀行ではなく保証会社です。

 

住宅ローンの連帯保証人を付けている場合も銀行ではなく保証会社です。

 

この時点で保証会社から連帯保証人に請求が行きます。

 

連帯保証人が支払ってくれない場合、保証会社は抵当権を実行します。

 

つまり、競売にかけて債権を回収します。

 

競売にかけて債権全額を回収できればそれで終わるのですが、競売は通常の相場よりも安く落とされるはずです。

 

足元を見られます。半値八掛けになる場合もあります。

 

それを想定して、相場の７０％程度で銀行は担保価額を計算しています。

 

経費もかかりますから経費も売却した金額から差し引きされ、残ったお金を債務返済に充当されます。

 

残った債務に対して、債務者と連帯保証人に請求が行きます。

 

これが一連の流れです。

 

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住宅ローンが返済不能となる前の対策については以下の通りです。

 

期間を延ばす事ができる住宅ローンに借換する

住宅ローンが返済不能となる前に、住宅ローンの借換をして返済期間を延ばすという手段があります。それにより毎月の返済額を減らす事ができます。

 

しかし、通常であれば、返済期限は旧住宅ローンの期日までとしている銀行が多く、期間を延長して借換できる住宅ローンは多くありません。

 

新生銀行、住信SBIネット銀行等の住宅ローンなどは、ある程度の期間を延ばす事は可能です。

 

こちらで詳しい事を書いています。⇒　借換で返済期間を延ばすなら新生銀行の住宅ローン

 

返済期間を延ばす事で毎月の返済額を少なくすることが可能です。契約時には新生銀行の支店まで出向く事が必要になります。また、延滞してしまってからでは当然審査は通りませんので、そうなる前に早めに手を打つべきでしょう。

 

おまとめローンを利用して住宅ローン以外の借入金を一本化する

 

住宅ローンを返せなくなる理由として、車のローンや教育ローン、カードローンなど住宅ローン以外の返済額が多いというパターンもあるかと思います。

 

おまとめローンは今借りているマイカーローンやカードローン、教育ローン、フリーローン等を一本にまとめる事が出来るローンです。

 

おまとめローンで債務を一本化すると毎月の返済がかなり楽になり、結果住宅ローンも返していけるだけの余裕が生まれるでしょう。

 

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住宅ローンの返済ができなくなった時の対応策としては以下の通りです。

 

条件変更を申し込む

毎月の返済金額が大きければ、期間を延ばして月々の返済額を減らすようにできないかまずは銀行に相談してみましょう。

 

銀行が妥当と判断すれば条件変更を飲んでくれると思います。

 

リースバックを検討する

リースバックとは、住宅ローンなどの支払いが困難になった人が、不動産売却の後に買主と賃貸契約を結び、売却不動産を使用し続けることができるリース形態です。

 

つまり、家を売却するのですが、リース料を支払う事で住み続ける事ができるというものです。

 

ネックは、不動産の査定がありますので、住宅ローン残高と不動産の査定次第で取り組めたり取り組めなかったりします。

 

こちらで詳しい事を書いています　⇒　住宅ローンの返済困難な時、リースバックの紹介

 

 

競売よりは任意売却を依頼する

任意売却とは売却後も住宅ローンの債務が残ってしまう不動産を、金融機関の合意を得て売却するやり方です。

 

多くの場合は債務者に代わって不動産会社や弁護士が金融機関との交渉にあたります。その際、元金や利息の負担を軽減するように話をしてくれます。

 

銀行にとっても競売よりは任意売却の方が多くのお金を回収できる期待がある為、場合によっては任意売却に応じてくれます。

 

どうしても返せない場合は債務整理

債務整理とは、文字通り債務を整理するものであり、自己破産や任意整理などの方法があります。

 

任意整理の場合、弁護士が債務者に代わって金融機関を話し合って、借金や利息を減額してくれたり、返済方法を楽にしてくれるように交渉してくれるというものです。

 

自己破産は聞こえは悪いですが、借金ゼロになって生活を再スタートできます。新規での借入が１０年間くらいはできなくなりますが、それだけのことです。

 

自宅、所有物件等の不動産を守りながら、住宅ローン以外の借金を大幅に減額したいのであれば、民事再生という手段を選ぶ道もあるかもしれません。

 

債務整理は、弁護士に依頼する事になりますが、弁護士に相談するのははっきり言って敷居が高いと思います。

 

弁護士は時間を切り売りする商売ですから、普通はちょっと相談するだけでもお金がかかってしまいます。

 

費用もいくらかかるのかわかりませんし、相談するだけでもいくらかかるのかすらわかりません。

 

そこでそこでおすすめなのは、ネットで無料相談をしてくれるところです。

 

自宅を残して債務整理できるか知りたい、破産以外の債務整理手順があるか知りたい・・・など疑問があれば質問してみましょう。きっとあなたに最適な答えが得られると思います。

 

ネットから無料相談できる法律事務所を挙げておきます。

• おしなり法律事務所

 

 

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