競売と任意売却の違い、住宅ローンの返済が出来なくなったら
今は金融円滑化法があり、住宅ローンの条件変更にも銀行は応じてくれやすくなっています。何故なら真摯に相談に乗ってやらないと罰則規定がありますし、金融庁の監査でも厳しくチェックされ、 最悪業務改善命令とか、一部業務停止命令が出てしまうかもしれませんので。
そもそも金融円滑化法は亀井元郵政担当大臣が言い始めた事で、恐らく銀行員の方でしたら、「全く、何してくれるんだ！」と思っています。ただ、住宅ローンや事業性融資の返済に困っている方にとったらこの法律によってかなり救われていると思います。一時的に救われているだけかもしれませんけどね。でも実際、これがなかったら、今現在の企業倒産や個人の自己破産は恐らく半端な数ではないと思います。
※金融円滑化法は現在ありません。
銀行にとってみれば条件変更（リスケジュールとも言います。）は非常に面倒な事です。顧客から現在の状態を聞きとり、再建案を話し合って書類にするだけでもかなりの時間と手間がかかります。 また、条件変更後にも、定期的なモニタリングが必要ですし、何せまともに返してもらって当たり前。一生懸命やっても何にもメリットがない・・・と思っているはず。
銀行にとってみれば、住宅ローンには保証会社の保証がかかっているので、取りっぱぐれがありません。だからそんな面倒な事はせずに、さっさと保証会社に保証してもらった方が良いわけです。 でも今は金融円滑化法がありますので、簡単に代位弁済はできなくなっているという状態です。
※【平成25年4月3日更新】金融円滑化法は平成25年3月末で終わりましたが、金融円滑化法がなくなってしまった途端に、自己破産やら企業の倒産がバタバタ出ないように、銀行は当局から指導されています。つまり、今までどおり、返済方法の変更など、当面は条件変更に応じてくれる可能性は高いと思われます。 いつまで続くかはわかりませんが。
それでも本当に返済不能に陥りますと、過去の記事でお伝えしたように、期限の利益を失い、住宅ローンの一括請求をされます。 毎月分が払えないのに、ローン全額を一括で払えるわけがないので、銀行は保証会社に対して代弁請求をかけます。そこで銀行は保証会社からローン分の保証を受けてチャラ。あとは抵当権を設定している保証会社が担保物権を処理にかかります。
住宅ローンの場合、物件の所有者の他に保証人を取ってないケースが殆どですから、保証人に請求する事もできません。 だから、家は競売にかけられます。
さて、ここで競売に参加するのはどういう人達でしょうか？もちろん一般の人も参加している時もありますが、殆どは不動産業、建築業などその道のプロです。 何でかって言うと、なるべく安く物件を買って、また他に売りたいから。
一般人の参加が何故少ないかというと、競売にかかってもまだ前の人が住んでいたりとか、置いていった荷物の処分を勝手に出来ないとかいろいろややこしいんですよね。 出て行ってくれって交渉している不動産屋の目の前で、住んでいる人が灯油をかぶって自殺したっていうニュースもありましたし、うかつに素人は手を出すべきじゃないと思います。
不動産屋にとってみれば、競売はチャンスなんですよね。良い物件なら絶対売れますし、それを市価より安く仕入れる事ができますから。 一方、債権者（ここで言うなら住宅ローン保証会社）にとってとってみれば、競売はすぐ売れるけど安くしか売れないと言う意味ではありがたくないです。 安く売れるという事は資金の回収も少ないという事なので。
だから債権者にとってみれば、少しでも高く売りたい。でも、不動産屋みたいに売り物件の看板を立てて、半年も寝かしておくなんて悠長な事はやりません。 出来れば不良債権はさっさと処理したいんです。
そこで、競売よりもちょっと良い方法があります。それが任意売却です。
よくあるケースとしては、不動産屋がその物件を買いたいお客を見つけてきて、いくらだったら買うかを聞きます。 その値段を、債権者、破産管財人などと交渉して了承が得られれば、任意に売買できるというものです。競売中であれば競売から外す事も出来ます。
債権者にとっては競売よりも高く物件の処分ができ、債務者にとっては少しでも債務の負担が減ります。 不動産屋によっては、思わぬ高値で買ってくれるお客さんを連れてきてくれるかもしれませんし、債権者とも上手に交渉してくれるかもしれません。
経験豊富な不動産屋に頼んでみると良いでしょう。
