中古マンションを売る事になった。売却の手順は？

今住んでいるマンションを売るまでの手順を説明します。買主は既に決まっているものとします。

 

買主と売買契約を結ぶ

マンションを売るための売買契約書を作成します。売買契約書の作成は、売買を仲介する不動産屋がいる場合、そちらで用意してもらえます。不動産屋を挟まない場合は自分で作るか、登記をする司法書士に頼むかですが、瑕疵（契約の締結当時に存在する欠陥の事）があった場合の責任とか、後々トラブルになりかねませんので、仲介手数料は必要でも不動産屋を挟んだ方が良いと思います。売買契約書はあなたのマンションをいくらで、いつまでに売買する事を約束するものです。この時、買主から手付金をもらいます。

 

売買契約書には印紙を貼る必要があります。例えば売買金額が２千万円なら印紙は２万円です。売主が支払うのか買主が支払うのか、それとも折半するかは話し合いで決める事になると思います。売買契約書に使う印鑑は、普通は実印です。売買契約を結んだ後に、買主はローンの申し込みをします。ですから、売買契約を結んでから一定の期間が必要になります。八百屋でキャベツを売り買いするようなわけにはいきません。売買契約には、いつまでに残金を決済（受け渡し）しするか決めます。買主の都合もありますので、通常はローンが決裁（OKとなる事）となった後で売買日を決める事になります。

 

売買する

売買は、売主が売買代金を受け取り、買主がマンションを受け取る事になります。マンションを受け取るという事は、マンションの名義を登記上買主の名義に変更する（所有権移転と言います）事です。これを同日に済ませます。何故同日に済ますかと言うと、売主にとってのリスクは、マンションを譲った（所有権移転した）けどお金はもらっていないという場合。買主にとってのリスクは売買代金は支払ったけど名義が自分のものになっていないという場合です。それを避ける為に、売買代金の決済と所有権移転登記は同日に済ますのです。

 

また、もしあなた（マンションの売主）にマンションのローンが残っている場合は、ローンの抵当権も同時に抹消する必要があります。これが残ったままだと、買主が困ります。抵当に入ったままの物件を購入する事になりますし、買主が住宅ローンで資金を賄う場合、住宅ローンの実行には第一順位の抵当権設定が必要ですので、あなたのローンが残ったままだと第二順位しか抵当権を設定できませんから住宅ローンが実行できません。

 

ですから売買時には、売主のあなた、買主さん、仲介業者（不動産屋）、登記を行う司法書士（不動産屋の紹介の場合が多い）が集まります。あなたにマンションのローンが残っている場合は借りている銀行の行員と、買主が住宅ローンを組む場合にはその銀行の行員も立ち会いますので、売買はかなりの人数で行う事になります。

 

売買の流れは、まず不動産屋が売買する物件についての重要事項を説明します。それから司法書士が売買契約を確認、売主、買主の本人確認と、売る意思の確認を行います。もしもあなたにマンションのローンが残っている場合は同時に抵当権の抹消も必要となりますので、そこの銀行員は抹消の書類を司法書士に渡します。書類に問題がなければ司法書士が資金の決済をして下さいと指示しますので、この時点でお金を受けとります。もし買主が住宅ローンを組む場合はこの時点で住宅ローンが実行され、そのお金があなたの口座に振り込まれる事になります。あなた（売主）にローンが残っている場合には、その資金でローンが完済されます。資金の決済後に、不動産屋への仲介手数料と、司法書士への登記費用を支払います。その後に司法書士が法務局へ行って、所有権移転登記を済ませます。あなたにローンが残っていた場合には、抵当権抹消登記と、買主がローンを組む場合には抵当権設定登記も同時に行います。売買はこのような流れになります。

 

マンションを売るまでに必要な書類は、売買契約書、あとマンションを譲渡するのに司法書士への委任状と、権利書、印鑑証明、あとは本人確認資料です。その他資金を受け取る為の通帳も必要です。あと、マンションのローンが残っている場合は借りている銀行へローンを完済するための書類、その銀行が用意する抵当権を抹消するための、銀行の委任状、解除証書、登記識別情報が必要となります。

 

売買はどこで行うかですが、どこでも良いのですが資金のやりとりがある為、通常は銀行で行われます。一番多いケースとしては、買主がお金を動かす必要がある為、買主の取引銀行で行われるケースが一番多いです。

 

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