住宅ローンの返済困難な時、リースバックの紹介

住宅ローンの返済が行き詰まった時の手段

住宅ローンの返済が行き詰まりそうな時に検討すべき事

 

・住宅ローンを借換して金利を引き下げする。また期間を延ばして毎月(或いはボーナス返済)の負担を軽減する。
・住宅ローンの他にローンがあれば、ローンをまとめて毎月(或いはボーナス返済)の負担を軽減する。

 

です。

 

借換が出来なければ

 

・借りている銀行に条件変更を申し込む。

 

という事になりますが、条件変更という事は、「返済が困難であるため、仕方なく返済できる範囲まで条件を緩和する。」という後ろ向きな手続きなので、次に融資を受けようという時に足かせになる場合があります。何故なら返済が困難で返済条件を緩和しているのに、また新しくお金を借りて借金を増やす事が理屈に合わない・・・と銀行は考えるからです。

 

条件変更とは、具体的には当初の返済期間を延ばしたり、当面の返済をストップしたりするという事です。保証付き住宅ローンの場合は期間を延長することで延長保証料が必要になりますので、それが準備できないとそもそも条件変更すらできないという事になります。

 

条件変更しても返済ができない場合は

 

・競売にかけられる前に任意売却を検討する

 

条件変更しても返済ができない場合、3カ月も延滞して返済の目途が立たない場合だと、民法で言うところの「期限の利益を喪失」して、一括で返済を求められる事になります。保証付き住宅ローンの場合、保証会社が不動産を競売にかけ、競売にかかった費用を差し引いた残りの金額が住宅ローン返済に充当されます。競売だと普通に売却した場合の値段よりもかなり安くなるはずですので、ローン全額が完済されるケースはほとんどないと思います。家を売ったら住宅ローンがなくなるかというとそういうわけではありません。残ったローンについては保証会社あてに支払っていく必要があります。

 

ただし、その折衝の中で借金を棒引きするとか、どれくらいの期間で返済するとか、そういった個別の折衝があります。競売にかかると当然に自分の住んでいた家も他人のものになりますので退去しなければならないので住む家もなくなります。競売は最後の手段ですので、銀行、あるいは保証会社もできるだけ取りたくない手段です。

 

競売の前に検討すべきことで、任意売却という手段があります。

 

任意売却とは?

 

任意売却
住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になるが、競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもある。そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却すること。
出典:https://kotobank.jp/word/%E4%BB
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不動産屋に仲立ちしてもらい、不動産を有利な価格で売却するのと同時に、債権者(銀行、保証会社)との折衝もお任せしてその後の返済条件等の調整もしてくれるというものです。

 

競売にかかるよりは任意売却の方が当然有利です。しかし、任意売却も結局は不動産の売却ですから、今住んでいる家は手放さないといけません。競売よりは有利であるとしても、結局はまた新しくアパートを借りて家賃を支払うのと、返済とをしていかなければなりません。

 

ここで、任意売却よりも有利なリースバックという手法がありますので紹介したいと思います。

リースバックとは何か?住宅ローン返済困難な時の救世主

リースバックとは

 

大辞林 第三版の解説
リースバック【leaseback】
@所有する資産をリース会社に売却した後、元の所有者が資産を借りるような売買の方式。セール-アンド-リースバック。
AOA 機器のリース終了品などを修理・再生した商品。

 

出典:https://kotobank.jp/word/%E3%83%AA%E3%
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3%82%AF-657106

 

とありますが、住宅ローンに絡むリースバックは以下のような方法が取られます。

 

@住んでいる家をリース会社に売却する。
A売却後はリース会社にリース料を払い続ける。

 

住んでいる家をリース会社が買い取ってくれます。それにより不動産は完全にリース会社のものになります。

 

今の家はリース会社のものになりましたので、あなたは今住んでいる家をリース会社から借りることになります。そこで毎月リース料をリース会社あてに支払っていくという事になります。

 

今住んでいる家の所有権こそリース会社に移りますが、今住んでいる家に住み続けられるのが最大のメリットです。法務局で謄本を取らない限り所有権が移った(売却した)なんて事はわかるはずもないので、表面的には何ら変わることもありませんし、子供を転校させたりする必要もありません。また、新しくアパートを借りる必要もありませんので経済的な負担はかなり軽減されます。

 

これはなかなか画期的な手法であると思い今回紹介させていただきました。

 

大手不動産会社であるハウスドゥさんもリースバックを手掛けています。リースバックについて無料でお問い合わせができます。詳しくはこちらをご覧ください⇒住みながら自宅を売却できる【ハウスドゥ】のリースバック

 

※リースバックについて、ちょっと気になる点がありましたのでハウスドゥさんに問い合わせてみました。それは、不動産の査定金額が住宅ローン残高に満たない場合はどうなるのか?という事です。答えは、家の査定金額が住宅ローン残高に満たない場合はリースバックは取り組めないとの回答でした。

 

また、もし差額があった場合はその差額分を自己資金で用意すればリースバックを取り組めるとの事でした。すべてのケースにおいてリースバックを取り組めるかというとそうでもないみたいです。まずは無料で査定をしてもらって、査定金額が十分ならそれで良いし、満たない場合は検討してみるのが得策かと思います。

 

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