住宅ローンの申込み、手順について

住宅ローンの申込み、手順について

マイホームの新築、購入の場合の住宅ローンの申し込みまでの手順を大雑把に解説したいと思います。

 

まずは建てる家、買う家、マンションを決めます。そこで建築業者との間で契約書を交わす事になります。それが建てる場合には「工事請負契約書」、買う場合には「売買契約書」です。そのどちらかになると思います。 その時点で建築業者に支払う頭金が必要です。頭金がいくらになるかはケースバイケースです。請負金額の何パーセントという場合もあるでしょうし、適当に100万円下さいと言われる場合もあるでしょう。

 

その時に注意すべきポイントがあります。 銀行にローンを申し込む時には「工事請負契約書」、もしくは「売買契約書」の写しが必要となります。つまり請負契約を交わした後で住宅ローンの申し込みをするわけです。 しかし、もし住宅ローンの審査が通らなかったらどうなるでしょうか?頭金を支払ったまでは良いものの、ローンが通らなかったら?契約書にもその時にどうなるかの事はちゃんと書かれてあります。 「もし住宅ローンが通らなかったら頭金は返還する」旨の文言が入っていれば良いでしょう。俗にローン特約と言います。しかし、逆にローンが通らなくても頭金は返還されないと書かれてあれば、頭金を戻してもらうのは厳しいでしょう。

 

これは、建築業者からしてみれば、「うちは契約を交わして頭金を受け取った。その後、銀行からお金を借りれなかったのはあなたの責任です。契約どおりに家を建てられない落ち度はあなたにあるのだから頭金は返しません。」 みたいな感じなんでしょうか?

 

そんなバカな、と思うかもしれませんが、実際に、あなたの家を建てるために資材を買い付けており、木材をカットしたりしてしまった状態なら、家を建てないと実際に建築会社に損失が発生しますので、返ってこなかったとしてもやむを得ないかもしれません。また、経営状態の悪い会社だと、あなたの家には関係ない運転資金に回されていたりする場合もあります。富士ハウスの倒産の時はテレビでも騒がれていましたけど悲惨でした。

 

私の経験上、土地売買の場合でも頭金を返還してくれなかった業者もいましたから。いくら契約書に書いてあるとは言え道義的にどうかとも思うのですが。この手のトラブルは結構ありますが、契約書に書いてある以上例え裁判にかけたとしてもおそらくは勝てません。過去の裁判の判例を参考にしてください。例えローン特約があっても頭金の返還が受けられず、裁判を起こす事例もあります。このあたりの事は、建築業者としっかり確認する事が必要でしょう。

 

もし売買契約書、もしくは建築請負契約書を交わす際に、「住宅ローンが下りなかった場合は頭金を返還します。」というような事が書いてなければ、ローン特約を付けてくれとお願いしてみて下さい。

 

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まずは事前審査から

そういったトラブルを避けるためにも、売買契約書などを取り交わす前に、銀行では事前審査と言って大まかに審査をやってくれるシステムがあります。流れはこうです。

 

【土地や建物を購入する場合】
1、住宅ローン事前審査申し込み(同時に団信申込み)
2、OKならば売主と不動産売買契約書を取り交わす
3、住宅ローン本申し込み(不動産売買契約書が必要)
4、OKなら住宅ローンの契約書を取り交わす
5、不動産売買と同時に住宅ローンを実行、同時に所有権移転登記と抵当権設定登記を行う、火災保険に加入

 

【建物を新築する場合】
1、住宅ローン事前審査申し込み(同時に団信申込み)
2、OKなら建築業者と工事請負契約書を取り交わす
3、住宅ローン本申込み(工事請負契約書、建築確認通知書等が必要)
4、OKなら住宅ローンの契約書を取り交わす
5、業者への支払いの都度、つなぎ資金を申し込み、業者へ支払う(大体3回から4回に分けて支払うパターンが多い)
6、建物が完成しかかった頃、表示登記を行う。
7、表示登記完了後、住宅ローンの契約書を取り交わす
8、住宅ローン実行と同時に所有権保存登記、抵当権設定登記を行い、業者への最終支払いや、つなぎ資金を回収する、火災保険に加入

 

大体はこのパターンになるかと思います。登記とか聞きなれない言葉で難しいと思うかもしれませんが、銀行のほうでやってくれるので心配ありません。また銀行によってはつなぎ資金をやるところと、やらずに最初から一発で住宅ローンをやる手間のかからないところもあります。あくまでも一例と思ってください。

 

《注意点》
事前審査はあくまでも正式な決裁ではなく、事前審査でOKが出たなら本申請でも100%決裁となるわけではありません。 事前審査では主に住宅ローンを申請した人の個人信用情報と土地、建物のおおまかな担保評価ぐらいしか見ません。事前審査を申し込む時点では、大体こんな感じの家を建てるつもりくらいにしかわかっていないケースがあろうかと思います。 当初の計画と、実際建てる建物の計画が大幅に狂ってきた場合、借入金額が減る分には構いませんが、追加工事をしたいから借入金額を増やしたいなどという場合は、審査のやり直しになりますので本申請が通らない場合も考えられます。何も問題なければそのまま本審査も通ります。
事前審査の時点で、個人信用情報機関へ照会をかけられるのに同意しなければなりません。そこで銀行やノンバンク、クレジットなどからの借入金がある程度銀行や保証会社にわかってしまいます。 その時点で借入金が多く、多重債務者となる兆候がある人や、実際に消費者金融で金を借りている人は、まず審査が通りません。クレジットカードでキャッシングをやっている人もまず厳しいです。 でも銀行は、消費者金融で金を借りているからダメだよ、とは口が裂けても言いません。「様々な方向から総合的に審査した結果、今回はお断りさせて頂きます。」とだけ言います。(但し、フラット35なら審査は通る可能性があります。詳しい事はこちらで書いています⇒借金があっても住宅ローンは借りられる?

 

また、団信も条件となっているケースが殆どです。いくら年収や担保などの条件が良い人でも団信が通らなくて住宅ローンが借りられない場合があります。事前審査と同時に団信の申込みもしてみましょう。申し込む銀行で入ります。事前審査の際に、銀行から言われなければ自分から申し出てみましょう。

 

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