住宅ローンの申込み、手順について

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住宅ローンの申込み手順について解説します。

 

土地を買って、家を建てる場合、自己所有の土地に家を建てる場合、建売や、中古物件や、分譲マンションの購入の場合、

 

それぞれ微妙に手順が違いますが、住宅ローンの申し込みまでの手順を大雑把に解説したいと思います。

 

 

この記事を書いているのは民間の金融機関で20年以上の勤務経験のある元銀行員です。

 

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住宅ローンの申込手順

土地を買って、家を建てる場合の手順

自己資金で土地を買う場合の手順は以下の通り
  • 不動産屋で買う土地を物色。買う土地を決める。
  • 不動産屋からは購入する物件の重要事項説明書を受け取る。
  • 土地の売主との間で売買契約書を交わす。
  • 売買契約完了後に決済日を決める。(決済日は売主と買主と不動産屋と、登記を行う司法書士の都合があわなければならない。銀行で決済を行う場合は銀行の都合もある。)
  • 決済日に、売主に土地購入代金を、不動産屋に仲介手数料を、司法書士に登記費用を支払う。支払いと同時に土地の所有権移転登記を行う。
  • 後日、司法書士から所有権移転後の登記識別情報が返却される。

ローンが絡まない場合は上記のように非常にシンプルな流れです。買う物件を見つけ、不動産屋から重要事項の説明を受け、売買契約書を交わし、日程を合わせて売買、登記を行うという流れです。

 

住宅ローンを利用して土地を買う場合は上記の流れにローンの申込、実行が絡んできます。

 

住宅ローンを利用して土地を買う場合は以下の通り
  1. 不動産屋で買う土地を物色。買う土地を決める。
  2. 銀行に住宅ローンの相談し、事前審査を申し込む。事前審査の承認を得る。
  3. 不動産屋からは購入する物件の重要事項説明書を受け取る。
  4. 土地の売主との間で売買契約書を交わす。
  5. 住宅ローンの本申請をする。本申請の承認を得る。
  6. 売買契約完了後に決済日を決める。(決済日は売主と買主と不動産屋と、登記を行う司法書士と、銀行の都合があわなければならない。)
  7. 決済日に、売主に土地購入代金を、不動産屋に仲介手数料を、司法書士に登記費用を、銀行に住宅ローンの事務手数料・保証料・印紙代を支払う。支払いと同時に土地の所有権移転登記、および抵当権設定登記を行う。
  8. 後日、司法書士から所有権移転後の登記識別情報が返却される。

何故、事前審査をやってから本審査をするかと言うと、本審査の時には重要事項説明書と売買契約書が必要になるからです。

 

事前審査がないと、売買契約を取り交わした後で、住宅ローンが承認されないとういう事態も想定されます。住宅ローンが承認されるかどうかもわからないうちに売買契約を結ぶのは怖いですよね。契約不履行した際は違約金が取られますので。

 

でも、私が銀行員時代に、事前審査も申し込んでないのに既に売買契約は済ませているというケースも多々ありました。その場合、銀行でローンが通らなければ契約は無効にするという特約が付けてありました。俗にローン特約と言いますが、後々のリスクを避ける為にもローン特約を付けておいた方が良いです。

 

因みに、土地購入の際の住宅ローンの事前審査では、銀行は後で建てる家のローンも想定しています。ですので、建てる家の計画についても尋ねられ、家を建てる時にいくら借りられるかも審査されます。

 

土地購入資金が1千万円、家の建築費が2千万円という計画であれば、最終的に住宅ローンの借入は3千万円になりますし、土地購入資金が1千万円、家の建築費が3千万円という計画であれば、最終的に住宅ローンの借入は4千万円になります。トータル4千万円の借入がしたいのに、事前審査の段階でトータル3千万円の借入しか承認が下りない場合は、銀行を替えるか家を安く建てるかの対策が必要です。

 

また、建売を購入するのなら土地資金も融資できるけど、最初に土地だけ買って、後から家を建てるという場合は土地の分のローンが組めない銀行もあります。フラット35も土地だけの購入資金ではローンが組めません。

 

家を建てる時の手順については、以下の「自己所有の土地に建物を建てる場合」の手順に進みます。

 

自己所有の土地に建物を建てる場合の手順

 

  1. 建築会社を決める。
  2. 銀行に住宅ローンの相談し、事前審査を申し込む。事前審査の承認を得る。
  3. 建築請負契約書を取り交わす。契約時金支払い。
  4. 建築確認申請(建築会社が行います)。
  5. 住宅ローンの本申請をする。本申請の承認を得る。
  6. つなぎ資金第一回目の申込をする。
  7. 着工時 つなぎ資金の第一回目を実行し、第一回目建築費支払い。
  8. つなぎ資金第二回目の申込をする。
  9. 上棟時 つなぎ資金の第二回目を実行し、第二回目建築費支払い。
  10. 竣工(完成) 住宅ローン実行と同時につなぎ資金を住宅ローンで返済。所有権保存登記、土地と家に抵当権設定登記を行う。 最終支払い 火災保険の加入。
  11. 後日、司法書士から所有権保存登記後の登記識別情報が返却される。

大体はこのパターンになるかと思います。登記とか聞きなれない言葉で難しいと思うかもしれませんが、銀行のほうでやってくれるので心配ありません。

 

基本的に住宅ローンを実行するには、土地と建物の担保提供が必要ですが、実際に建築資金を支払う時は建物は建っていませんので、そもそも家を担保提供する事はできません。家が完成したら所有権保存登記が出来ますが、それで初めて抵当権設定登記ができますので、住宅ローンの実行もその時にしかできないのです。

 

では、建築途中の資金はどうやって支払えばよいのかと言うと、つなぎ資金で対応する事になります。つなぎ資金は手形貸付という形式で行われ、返済方法は一括返済です。どうやって一括で返済するのかというと、住宅ローンを実行して、その資金の中から返済をします。

 

銀行によってはつなぎ資金そのものがないところもあります。建築途中で建築資金を支払わねばならない場合は対応してくれる銀行を探す必要があります。

 

土地購入資金と、建物建築資金の住宅ローンが2本立てとなりますので、銀行への事務手数料も2回支払う必要があります。

 

また銀行によってはつなぎ資金をやるところと、やらずに最初から一発で住宅ローンをやる手間のかからないところもあります。家が建つ前に、土地だけに抵当権を設定し、家が完成してから家を追加担保として提供する方法を採用する銀行もあります。

 

建売・中古物件・分譲マンションの購入の場合の手順

住宅ローンを利用して建売・中古物件・分譲マンションを買う場合は以下の通り

  1. 不動産屋で買う物件を物色。買う物件を決める。
  2. 銀行に住宅ローンの相談し、事前審査を申し込む。事前審査の承認を得る。
  3. 不動産屋からは購入する物件の重要事項説明書を受け取る。
  4. 物件の売主との間で売買契約書を交わす。
  5. 住宅ローンの本申請をする。本申請の承認を得る。
  6. 売買契約完了後に決済日を決める。(決済日は売主と買主と不動産屋と、登記を行う司法書士と、銀行の都合があわなければならない。)
  7. 決済日に、売主に物件の購入代金を、不動産屋に仲介手数料を、司法書士に登記費用を、銀行に住宅ローンの事務手数料・保証料・印紙代を支払う。支払いと同時に土地の所有権移転登記、および抵当権設定登記を行う。
  8. 後日、司法書士から所有権移転後の登記識別情報が返却される。

流れは土地購入の場合と同じです。物件の購入と同時に住宅ローンを実行、購入資金を売主に支払いすると同日に所有権移転登記をします。また銀行への担保提供をする為、抵当権設定登記を行います。

 


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土地や家を買う時に注意すべき点

不動産を購入する際は重要事項説明書をよく読むこと

土地や、建売物件、中古住宅、分譲マンション等を購入する時に注意すべき事は、重要事項説明書をしっかり確認することです。

 

何故なら、土地を買っても市街化調整区域内の場合のように、家が建てられない、或いは今中古住宅が建っているが建て替えができないという場合もあるからです。

 

土地の上に高圧電線が通っていて、その下には建物を建てられないとかというケースもあります。昔、化学工場をやっていた跡地で、土壌汚染があるという場合もあります。

 

前面道路が狭いので道路中心から2メートル後退しなければならない場合もあります。

 

不動産屋を仲介として物件を購入する場合、不動産屋には売買契約の前に重要事項について説明する責任があり、これに違反した場合は宅建業法違反となります。

 

では、不動産屋を仲介として成立した取引はトラブルがないかと言うとそれがそうでもありません。特に多いのが市街化調整区域内の不動産購入案件です。

 

売買契約を結んだ後で、家を建てるのが不可能な土地だったとか、用途変更ができない建物だったなどというケースについてどうしたら良いかと相談を受けた事が何度もありました。銀行の融資が絡むならその時点で家を建てるのが不可能であると審査の中でわかるのですが、自己資金で土地を買うようなケースだと、よくわからないうちに話がすすんで売買契約を結んでしまったりします。

 

重要事項の説明はしっかりうけましょう。もしそれが不十分なら宅建業法違反ですので法廷に訴える事もできます。しかし悪質な業者に限って裁判になると十分な説明責任を果たしたと主張してきますので、本当に注意が必要です。

 

更地を買って、家が建つのは当たり前と思うかもしれませんが、建築法、農地法、都市計画法、市の条例などが絡んでくるので、それがそうとも言えません。せめて家が建つかどうか?家を建てるのに何か制限があるのか?くらいはしっかりと確かめる事が必要です。

 

住宅ローンの審査の前に契約を結ぶならローン特約をつける

住宅ローンで物件の購入をしようと思っている時に、住宅ローンの審査も済んでいないのに売買契約を結ぶという事例が結構あります。

 

売買契約を結んだ後に住宅ローンを申し込んで、それが否決だった場合、契約が果たせないとそれはこちらの責任で契約不履行になりますので違約金が取られます。

 

それか、手付金は返還されないとか。それも売買契約書にしっかりと書かれてありますので、最低限確認が必要です。

 

銀行で融資を調達できない場合は契約を無効にするという旨記載があればOKです。俗にローン特約と言いますが、ローン特約を契約に付けておいた方が将来のトラブルを避ける為にも必要であると思います。

 


家の新築、購入で住宅ローンをどうやって選びますか?


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銀行で住宅ローンを申し込む場合、審査はそれぞれの銀行によって違います。借入希望額で通ったり、通らなかったり、或いは全くダメだったりします。何故かと言うと、土地だけの購入資金だとダメな銀行もありますし、OKな銀行もあります。


担保の評価も銀行によってバラバラなので、借入希望額の満額で承認される場合もありますし、減額回答される場合もあります。金利や手数料も違います。


資金使途や、いくら借りられるかも違う。ましてや保証料や事務手数料も違う。一件一件銀行を調べて、一件一件に事前申込みをされますか?とてもやってられないと思いますよ。
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