35年ローンは長すぎて危険なのでしょうか?

住宅ローン、35年は長いか?

住宅ローンの期間は、大体どこの銀行、フラット35でも、借入期間は最長35年かと思います。

 

さて、35年ローンと聞くと、直感的に思うのが、そんな長いローンを組んで、大丈夫なのか?ということです。

 

私見ですが、長いローンが危険で短いローンが安全という事はないと思います。その理由は、長いローンの方が月々の返済額が少なくなるからです。短いローンだと月々の返済が増えてしまいます。ですから、例えば給与が減ったり、ボーナスが出なかったりすると、期間の短いローンだと途端にピンチになります。ローンが支払えなくなるかもしれないというリスクを想定するなら、期間を長くしておいた方がリスクは少ないのです。

 

民法上でも、期限までお金を借りていられるのは債務者にとっての期限の利益、とされていますから、1年後に返さなければならない場合と、35年後までに返せば良い場合とを比べた場合、圧倒的に35年間借りていられる方が債務者にとっては利益が大きいという事です。

 

また、団信に加入していれば、債務者が亡くなったり、高度障害状態になったり、また最近では3大疾病付き団信の場合、ガンと診断されただけで住宅ローンがチャラになるという事を考えれば、なるべく早く返さない方が得策であると言えます。

 

あと、住宅借入金等特別控除がある期間だったら、残高が多い方が控除も大きいですから、一般的には返済を急がない方が良いとされています。(借入金利や債務者の年収にもよりますので一概には言えませんが。)年末の住宅ローン残高に対して、何%という額が戻ってきますのでこれは大きいです。所得控除ではなくて税額控除ですから、本当に年末の住宅ローン残高(年末に銀行から残高証明が送られてきますのでその金額です。)の何%が戻ってきます。何%かは居住開始年度にもよりますし、色々要件もあります。詳しくは国税庁のホームページに載っています。

 

また、これを書いているのは2015年11月ですが、日銀の異次元の金融緩和によって、長期金利が史上最低レベルです。こういう時は35年固定金利のフラット35でも金利水準が低いです。フラット35シェア1位のARUHIなんかがお勧めかと思います。また、ネット専用住宅ローンとして有利なのが住信SBIネット銀行の住宅ローンです。住信SBIネット銀行の住宅ローンの場合、固定金利特約タイプは、特約期間は2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年、35年から選べるからです。15年固定が金利と期間とのバランスが良いと感じます。

 

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35年ローンで検討すべきポイントとは?

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35年ローンを組む際に検討した方が良いポイントについてです。

 

総返済額、つまり元金と利息の支払い金額ですが、期間が長ければ長いほど大きくなります。これは25年でローンを組んだ場合と、35年でローンを組んだ場合では、当然10年余分に借りているわけですから利息の支払いが増えます。

 

あと、ライフプランを考える必要があります。今、もしあなたが30歳なら、期間35年でローンを組んだとして、ローンが終わるころにはとっくに退職、リタイアしていると思います。年金だけでは夫婦合わせても年間150万円くらいでしょうから、ローンを支払うのは厳しいでしょう。

 

ですから、そういう場合は最初から期間30年にして、60歳で終わるようにローンを組むか、それとも35年で組んでおいて、途中で内入れ返済をして期間を調整するか、ですね。また、退職金があてにできる方なら、退職した時に残金を一括返済する手もありますので、その場合は35年で組んでいても問題ありませんね。

 

あと、35年という長期のローンを組む場合の、無視できない要素としては、不動産価格が今後どうなって行くのか?という事と、市場金利が今後どうなっていくのか?ということです。

 

まず、不動産価格についてですが、定住を目的とする場合は関係ないのですが、値上がりする事もあれば売却を検討する場合もあるかもしれません。都心はオリンピック関連の開発もありますし、地方都市でもリニアモーターカー絡みの開発がある事で、名古屋市など地方都市の地価も上昇に転じています。沖縄県などのリゾート地も人気が集まってます。もし値上がりによる利益も考えるならば、住宅ローンの残高よりも高値で売却できる可能性が高いと考えられますので、その場合は低金利、期間35年で死んだらチャラという有利な条件のローンで資産形成ができるという事になります。こういうパターンであれば、ローンを組んで不動産を買うのは非常に望ましい事です。

 

一方でいまだに地方は地価が下がり続けています。少子高齢化化が進みますのでその傾向はますます強くなると思います。老齢化社会は、公共交通機関が発達した、利便性の高い土地にどんどん人が集中し、不便なところからはどんどん人が流出します。そういった場所にローンを組んで家を建てても地価の値上がりなどはあまり期待できませんので、売却代金がローン残高に満たないケースが多いと思います。

 

それから金利についてですが、せっかく今金利が安いので、目先の変動金利よりも、フラット35かもしくはできるだけ長期固定期間のある銀行で申し込んだ方が良いと、個人的には思います。日銀の金融緩和が続いているうちは良いです。売りに出された国債は日銀が全部勝っているので債券価格が上昇(金利低下)となっています。つまり金利が低い事、イコール債券価格が高い、金利はこれ以上ないくらい低いという事は、債権はバブル的な値段という事です。アメリカがQE3、QE2、QE1を停止し、今、利上げを議論しているように、日銀も緩和の出口を探り出すころには、一体どこが国債を引き受けるというのでしょう?金利が安いうちに、長期間固定のローンを組む、というのが一番の得策であると、私個人的には、ですがそう思います。

 

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