住宅ローン返済困難、そもそも任意売却を銀行が認めてくれるのか?

そもそも銀行は任意売却を認めてくれるのか?

住宅ローンの返済が困難となり、今後の対応策を色々お調べでしょうか?

 

住宅ローンの処分方法には、競売と任意売却とがあり、任売は競売よりも家が高く売れる可能性があります。

 

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった時に、銀行などの金融機関との合意に基づいて、家を売却する事を言います。通常の売買と何が違うかと言いますと、以下のような事です。

 

通常の売買の場合

普通、ローンが残った家を売却する場合、抵当権を外さないと普通は誰も買ってくれませんので、あらかじめ住宅ローンを完済するか、売却と同時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消した上で家を売却します。

 

任意売却の場合

住宅ローンが滞り、家を売って返済したいが、売却代金を返済に充ててもローンが残ってしまうので、抵当権を抹消することができず、普通なら売却そのものができません。しかし、銀行などの金融機関や保証会社などと話し合いの上、債務が残った状態でも抵当権を抹消し、家を売却することができます。

 

上記のように、任意売却とは債務が残った状態で抵当権を外してしまいます。

 

ネットで調べると任意売却専門の不動産屋もあるくらいで、競売よりも任意売却が得だと書かれてありますが、それは本当なのか?何か落とし穴があるんじゃないのか?また、そもそも銀行が損になるような任意売却を、銀行が認めてくれるのか?といろいろ疑問が浮かんでくると思います。

 

銀行などの金融機関、あるいは保証会社にとってみれば、競売にかけるよりも、任意売却の方が債権を回収できる可能性が高いので、銀行にとってもメリットはあるわけです。しかし、それはあくまでも競売にかけるよりはマシという考えですから、あくまでも最後の手段です。

 

任意売却は期限の利益を失った状態でないと銀行は応じてくれません。1カ月延滞したくらいでは競売にかけられる事もありませんし、任意売却もできません。

 

銀行だと大概どこでも3カ月延滞で期限の利益を喪失させると思いますが、そのタイミングで、競売にかけられる前に任売を申し出る事が必要です。銀行にとっても、競売にかけるよりは任売の方が高く売れる可能性があれば任売を認めてくれると思います。

 

もう既に期限の利益を喪失している状態でしかできないという点においては競売も任意売却も同じですから、できればローンが滞る前に期間の延長とか毎月の返済額を軽減を銀行に相談してください。

 

また補足ですが、保証付き住宅ローンの場合は期限の利益が喪失したら代位弁済となります。つまり保証会社が銀行に保証を実行(残債務分を支払う)代わりに、債権者が銀行から保証会社へ移ります。保証付き住宅ローンの場合、抵当権も保証会社が付けています。連帯保証人も保証会社の保証委託契約の連帯保証人という事になっておりますので、任意売却の応対は保証会社とすることになります。

 

いずれにしても任売は銀行や保証会社との交渉ができないといけませんし、そもそも銀行(あるいは保証会社)が任意売却に応じてくれない場合もあります。銀行が任意売却よりも競売にかけた方が良いと判断すれば競売となってしまいます。できれば任意売却に詳しい、任売専門でやっているような業者に任せた方が良いと思います。

 

任意売却の相談を行っているところ
矢印任意売却相談センター(株式会社ROSSOコンサルタンツ)

 

自宅を売らなければならないけど、どうしても家を手放せない時、リースバックという方法もあります。
右をクリック不動産リースバック

 

あなたの不動産は、今売ったらいくらになるのでしょう?自宅を売って住宅ローンを完済できるかどうか?スマイスターなら大手の不動産会社も多数参加していますし、一番高い売却価格を知ることができます。