住宅ローンが返済できないとどうなるのか?

住宅ローンが返済できないとどうなるのか?

金融円滑化法が平成24年3月31日平成25年3月31日まで、1年間延長されました。今なら金融円滑化法により、住宅ローンの一定期間の返済猶予や、条件変更を受けやすくなっています。それについてはモラトリアムと住宅ローンで述べています。※【平成25年4月2日加筆】金融円滑化法は平成25年3月末で期限となりました。

 

住宅ローンの返済できなくなったらどうなるのか?マイホームローンの返済が出来なくなる理由はいろいろあると思います。 給料が減った、ボーナスが出なかった、会社が倒産した、事業に失敗したなどという、債務者の主に収入が減った、あるいはなくなったという理由。もしくは何か他にお金が必要になったり、マイホームローンの他、カードローンやクレジットの支払い、マイカーローン、教育ローンなどの返済がかさみ多重債務者となってしまったなどという理由です。

 

もしも住宅ローンの返済が困難になり、月超えの延滞となったとします。銀行からは当初電話での督促があるはずです。延滞も1ヶ月を超えると銀行からもかなりの電話督促があると思います。電話で何度も督促してくれるなら、まだ親切な銀行だと思った方が良いです。親切でない銀行なら、電話での督促もそこそこで、配達証明付きの内容証明郵便が届くでしょう。

 

内容証明郵便の中身は、この通知が発送された時点であなたは期限の利益を失っており、一切合切の借金を直ちに返しなさいというものです。住宅ローンだけでなく、その銀行にカードローンやマイカーローンがあればそれは全ての借入金に及びます。 返せと言われても毎月の返済すら出来ないのに全額なんて返せるわけもありません。本人が返済できず、保証人も返済できないのなら、保証会社からの代位弁済を受け(保証会社から保証を受ける。つまりローン残高を支払ってもらう)、その後保証会社が抵当権を実行(つまり担保の処分)という流れになるでしょう。

 

一般的な、保証付住宅ローンでは、通常抵当権は保証会社が付けています。保証会社は銀行から代弁請求があると、あなたに代わってローンの残債を銀行に一括で支払います。 それにより債権は銀行から保証会社に移ります。これを代位弁済と言います。 保証会社は抵当権を実行します。つまりは物件を競売にかけます。

 

競売なので通常の相場よりもかなり安く落とされるはずです。足元を見られます。半値八掛けになるかもしれません。また、競売によらず、債権者との合意のもと任意売却という手段もあります。これは競売より高値でで売ることができ、返済額などの見直しにも応じてくれます。

 

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自分の不動産がいくらで売れるのか把握することができる、スマイスター のような不動産売却の査定サービスもあります。ローンの残高を把握するのは当然ですが、自分の不動産が一体いくらなのかも把握しておくと良いでしょう。

 

それで債務の返済のみならず、競売の費用や利息にも充当されますのでそれでも借金は残るはずです。家を売っただけでそれで責任はなくなるかというとそうではありません。残った借金は(今度は保証会社に対して)支払う義務があります。お金を借りるという事は厳しいものです。但し、そこで話し合いとなるはずです。少しずつでも支払っていくのか。借金を棒引きするのか。借金返済が嫌なら自己破産とかの債務整理をするとか。ケースバイケースでしょう。

住宅ローンが返済不能となる前の対策

住宅ローンが返済不能となる前の対策としては以下の通りです。

 

《対策1:期間を延ばす事ができる住宅ローンに借換する》

 

【新生銀行住宅ローン】パワースマート住宅ローンは、借換でも最長35年に返済期間を延ばす事が出来るという点では珍しい住宅ローンです。返済期間を延ばす事で毎月の返済額を少なくすることが可能です。契約時には新生銀行の支店まで出向く事が必要になります。また、延滞してしまってからでは当然審査は通りませんので、そうなる前に早めに手を打つべきでしょう。

 

《対策2:おまとめローンを利用して住宅ローン以外の借入金を一本化する(無担保)》

 

住宅ローンを返せなくなる理由として、住宅ローン以外の返済額が多いというパターンもあるかと思います。おまとめローンは今借りているマイカーローンやカードローン、教育ローン、フリーローン等を一本にまとめる事が出来るローンです。おまとめローンで債務を一本化すると毎月の返済がかなり楽になり、結果住宅ローンも返していけるだけの余裕が生まれるでしょう。

 

《対策3:おまとめローンを利用して住宅ローン以外の借入金を一本化する(有担保)》

 

複数ある債務をまとめ、毎月の返済額を少なくするには、無担保のおまとめローンよりも有担保のローンを利用したほうがいい場合もあります。有担保のローンのメリットととして、まず一つはまとまった金額が借りる事が可能という事です。無担保ローンだと個人の信用力のみの審査となりますが、有担保ローンだと個人の信用力+不動産の価値に応じて融資を受ける事が出来るからです。

 

また「有担保ローン」ですので、貸金業法による総量規制対象にならないという点も大きなメリットと言えるでしょう。無担保との違いは、無担保よりも多くの金額を借りられることと、担保の設定費用が掛かることです。設定費用は、印紙代が抵当権設定金額(借りる金額)×4÷1,000円、司法書への報酬です。司法書士への報酬は自由化されていますので、司法書士によって報酬の金額が違います。

 

住宅ローンの返済が進んで来ると、当然住宅ローン残高も減ってきますから、担保の余力も増えてきます。(土地の価値は変動しますし、家の価値も経年で減少しますので、一概には言えませんが。)不動産担保ローンはその空いた担保力を生かす為のものです。アメリカではホームエクイティローンと言いまして、ポピュラーなローンです。

 

普通の銀行には、家を担保にして無担保消費者ローンをまとめるようなローンは多分ありませんので、ノンバンクになると思います。

 

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住宅ローンの返済ができなくなった時の対応策

住宅ローンの返済ができなくなった時の対応策としては以下の通りです。

 

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《対策1:条件変更を申し込む》

 

毎月の返済金額が大きければ、期間を延ばして月々の返済額を減らすようにできないかまずは銀行に相談してみましょう。 銀行が妥当と判断すれば条件変更を飲んでくれると思います。金融円滑化法もある事ですし、無下に断られる事もないと思います。金融円滑化法は平成25年3月末をもって終了しましたが、法律の期限後にバタバタと倒産や自己破産が出ないよう、銀行は当局から指導されています。ですから当面は今までどおり、条件変更に応じてくれる可能性は高いと思われます。いつまでも続くというわけではないと思いますが。

 

《対策2:任意売却を検討する》

 

住んでいる家が競売にかかって、落札されたらそのお金からは、競売にかかった費用とかを支払わなければなりませんし、残ったお金で債務に充当されるわけですけど、金額は大した事ありません。競売ですから。売ったお金で債務を返済しても、ほとんどの場合はまだ債務が残ると思います。競売にかかって安く売られるよりも、誰か少しでも高く買ってくれる人を見つけたほうが得策です。 これを任意売却と言って、競売よりも有利な条件での売買を目指すわけですが、売買の値段や残った債務の免除とか、その交渉は個人で銀行に立ち向かうのはかなり難しいわけです。 そこで、銀行との交渉には、その道のプロに任せるのも一つの方法かと思います。

 

任意売却の相談を行っているところ⇒任意売却相談センター(株式会社ROSSOコンサルタンツ)

 

《対策3:それでも、どうしても返せない場合は債務整理》

 

債務整理とは、文字通り債務を整理するものであり、自己破産や任意整理などの方法があります。自宅、所有物件等の不動産を守りながら、住宅ローン以外の借金を大幅に減額したいのであれば、民事再生という手段を選ぶ道もあるかもしれません。そうなってくると、弁護士に依頼する事になると思いますが、弁護士に相談するのははっきり言って敷居が高いと思います。弁護士は時間を切り売りする商売ですから、普通はちょっと相談するだけでもお金がかかってしまいます。費用もいくらかかるのかわかりませんし、相談するだけでもいくらかかるのかすらわかりません。

 

そこでそこでおすすめなのは、ネットで無料相談をしてくれるところです。探せばいろいろ出てきますので利用してみましょう。

 

自宅を残して債務整理できるか知りたい、破産以外の債務整理手順があるか知りたい・・・など疑問があれば質問してみましょう。きっとあなたに最適な答えが得られると思います。

 

メールで無料相談できる法律事務所をいくつか挙げておきます。

 

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