住宅ローンが残っている不動産物件を売ることができるか？
まだ住宅ローンを返済している途中で、その不動産物件を売る事はできるでしょうか？答えはできます。ただし、抵当権を抹消しなければなりません。当たり前の話ですが、不動産物件を買う人にとって、抵当権が付いたまま（担保に入ったまま）買うなんて事は嫌に決まってます。そして抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローンを全部返済して初めて抵当権を抹消できますが、残りの債務を全部返せない場合は抵当権を抹消できません。ですからその場合には住宅ローンが残っている不動産物件を売る事はできないという事になります。住宅ローンの全部返済（完済）については、不動産売買の前でも良いですし、不動産売買と同時にでも構いません。いずれにしても銀行にもいろいろ段取りがありますので住宅ローンを借りている銀行に話をする事が必要です。
抵当権の抹消というのは、不動産登記上の事なんですが、不動産売買には登記が必要なのでそこらへんの事をよくあるケースでもって、少し紹介します。
抵当権が設定してある物件を売る、事例① 住宅ローン残高よりも、売る不動産の値段が高い場合
《条件》
■現在のあなたの住宅ローン残高：１，０００万円
■家を売る価格：１，５００万円
この場合、家を売るお金１，５００万円で住宅ローン１，０００万円を返済する事が可能なので、住宅ローン返済と同時に抵当権を抹消する事ができます。
実務的には・・・・
①、あなたは家を売ったお金１，５００万円を受け取りました。と、同時に家の所有者を相手の名義にしなければなりませんので、「所有権移転登記」を行います。
②、あなたは家を売ったお金で住宅ローン残高１，０００万円を銀行に返済します。住宅ローンを返済した事により、「抵当権抹消登記」をします。つまり、住宅ローンの担保が外れます。
これであなたは自分の不動産を売ることが出来、手元には１，５００万円－１，０００万円＝５００万円が残ります（手数料、登記費用などの諸費用は別途かかりますが）。不動産を買ってくれた人は、あなたの住宅ローンを借りた時についた抵当権も消えてなくなり、きれいな状態で不動産の名義を自分の名義にする事ができます。
抵当権が設定してある物件を売る、事例② 住宅ローン残高よりも、不動産を売る値段の方が低い場合
《条件》
■現在のあなたの住宅ローン残高：２，０００万円
■家を売る価格：１，５００万円
この場合、家を売るお金１，５００万円で住宅ローン２，０００万円を返済する事ができません。抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しなければなりませんので、家を売るお金１，５００万円に加え、あと５００万円が必要です。
実務的には・・・・
①、あなたは家を売ったお金１，５００万円を受け取りました。と、同時に家の所有者を相手の名義にしなければなりませんので、「所有権移転登記」を行います。
②、あなたは家を売ったお金１，５００万円と、自己資金５００万円で住宅ローン残高２，０００万円を銀行に返済します。住宅ローンを返済した事により、「抵当権抹消登記」をします。つまり、住宅ローンの担保が外れます。
これであなたは自分の不動産を売ることが出来ますが、５００万円の自己資金の持ち出しが必要でした。（手数料、登記費用などの諸費用は別途かかりますが）。不動産を買ってくれた人は、あなたの住宅ローンを借りた時についた抵当権も消えてなくなり、きれいな状態で不動産の名義を自分の名義にする事ができます。
とまぁ、こんな感じになります。大体お察ししていただけるかと思いますが、資金の決済と同時に登記するなんて事は、あなたと買主さんだけではできません。登記をするには当然司法書士が必要ですし、普通、こういう売買のケースでは、売主であるあなたが住宅ローンを借りている銀行で行います。登記も当日に行いますので当然平日にしかできません。また、住宅ローンを返済したら当然抵当権を抹消する事ができますが、抹消するためにはあなたの委任状のほか、解除証書、銀行の委任状、銀行の資格証明など、銀行側で用意する書類も必要ですので、住宅ローンを返済する旨と、売買時に抵当権をはずしてもらう旨、それから売買の予定日をなるべく早いうちに銀行に知らせておく必要があります。段取りがうまくいかないと、売買するとあらかじめ決めておいた日に売買できません。
事例②の例ですが、自己資金を５００万円を持ち出しして、住宅ローンの返済に充てた事になっていますが、困るのは自己資金がない場合ですよね。但し、これは返済しない事には抵当権の抹消ができませんので、自己資金がない場合にはどこかで調達しないとどうしようもありません。無担保のカードローンを利用するとか。住宅ローンを借りていた銀行で無担保消費者ローンを組むとか、或いは身内からお金を借りるとか。そんなところですね。
困るのは、住宅ローンの返済が困難になって家を手放したいと思っている時でしょうね。それについては住宅ローンが返済できないとどうなるのか？で書いています。
