借金があっても住宅ローンは借りられる?

借金があっても住宅ローンは借りられる?

現在借金があっても、住宅ローンは借りられるでしょうか?

答えはイエスでもあり、ノーでもあります。住宅ローンの審査ではどこの銀行でもそうですが、返済比率というものがありまして、それをクリアしないと審査に通りません。返済比率というのは、年間の借金の返済額と年収との比率の事を言います。おおよそ基準は35%〜40%以内となっています。会社員か、自営業者でも審査基準が変わります。年収によっても基準が変わりますし、銀行によっても基準が違いますが、参考として読んでください。

 

具体的な例を挙げます。

あなたが銀行で車のローンを組んでいたとします。

 

《車のローン条件》
当初借入金額:200万円、金利:年利3%、返済方法:5年元利金等返済
毎月の返済額:35,937円
年間返済額:35,937円×12か月=43万円

 

その状態から、住宅ローンを2千万円借りるとします。

 

《住宅ローン条件》
当初借入金額:2千万円、金利:年利1.5%、返済方法20年元利均等返済
毎月の返済額は96,509円
年間返済額:96,509円×12か月=116万円となります。

  • 車のローンの年間返済額 43万円
  • 住宅ローンの年間返済額 116万円
  • 合計年間返済額 159万円

 

ここでもし、あなたの税込年収が400万円だったとしたら、返済比率は、

  • (合計年間返済額)159万円÷(税込み年収)400万円×100=(返済比率)39.5%>(審査基準)35%

となります。もし、銀行の審査基準が、返済比率35%以内という事なら基準を満たしませんので住宅ローンは借りられない事になります。

注意:住宅ローン以外の借入を、返済比率に含めるか、含めないかは、銀行によってまちまちであると思われます。私が以前勤めていたところは、住宅ローンの他の借入金も返済比率参入に含めていましたが、どうやら住宅ローンのみのところもあるようです。但し、それも程度問題だと思われます。

 

上の例で、あなたの税込年収が500万円だったとしたら、返済比率は、

  • (合計年間返済額)159万円÷(税込み年収)500万円=(返済比率)31.8%<(審査基準)35%
となり、審査基準を満たしますので、審査基準はクリアされます。

 

年収が400万円だった場合でも、もし車のローンがなかったとしたら、

  • (合計年間返済額)115万円÷(税込み年収)400万円×100=28.8%<(審査基準)35%
となり、基準である35%以内を満たしますので、この場合もOKとなります。

返済比率をクリアする必要がある場合は借入期間をできるだけ長くします。もし住宅ローンの借入期間を20年ではなく、35年にしたとしたらどうなるかというと、返済期間が長くなる事で、毎月の返済額は少なくなります。

《住宅ローン条件》
当初借入金額:2千万円、金利:年利1.5%、返済方法35年元利均等返済
毎月の返済額は61,236円
年間返済額:61,236円×12か月=74万円

 

先ほどの期間20年の例では年間返済額は116万円でした。期間35年にすると、それが74万円になります。

 

  • 車のローンの年間返済額 43万円
  • 住宅ローンの年間返済額 74万円
  • 合計年間返済額 117万円

返済比率は、

  • (合計年間返済額)117万円÷(税込み年収)400万円×100=(返済比率)29%<(審査基準)35%
となり、審査基準の35%をクリアします。

 

返済比率は概ね35%以内のところが多いと思いますが、年収が高い人だと40%以内というように基準が緩くなります。何故かと言いますと、税込年収400万円の人にとっての30%は120万円であり、残り280万円で生活をしなければいけませんが、年収2千万円の人にとっての40%は800万円でも、まだ1,200万円残りますので生活は余裕があると思われるからです。

 

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借金があるため住宅ローンが借りられない場合は?

但し、他の借金が原因で住宅ローンを組めない場合があります。まず、ブラックの人は論外です。過去に保証会社の代位弁済を受けた人とか、要するに借金を踏み倒した事がある人や、延滞の常習者の事です。

 

あと、ブラックではなくても、恒常的に延滞するという人は金融機関から信用されませんので、住宅ローンに限った事ではありませんがローンが組みたいなら延滞はしちゃいけません。個人信用情報が出ますのでごまかせません。

 

あと、消費者金融(いわゆるサラ金とか、総量規制の対象となる)からキャッシングをしていたり、クレジットカードでキャッシングをしている場合。借入が3社、4社とある場合、多重債務者と判断され借りる事ができない可能性は高いです。その場合はおまとめローンや銀行系のカードローンを使ってローンをまとめてしまった方が良いと思います。

 

銀行の立場から言えば、消費者金融でお金を借りている人というのはあまりイメージが良くありません。もちろんブラックではないですが、グレーかなと。銀行のマイカーローンやカードローンも借金、消費者金融のキャッシングも借金でどこが違うんだ?と思うかもしれませんが、実際には消費者金融で借りている人はまず審査は厳しいというのが実情です。保証会社によっては消費者金融があるだけでダメというところもありますし、保証会社に全国保証を使っている銀行ならその点は甘いですが、それでも3つも4つもあるというのでは多重債務者だと捉えられても仕方がないでしょう。

 

大手の消費者金融は、今では大手銀行の傘下に入っており、グレーゾーン金利も撤廃されて金利も昔ほど高くありません。銀行のカードローンの方が金利が高い場合もあり、銀行で借りるのも消費者金融で借りるのもあまり差がなくなっています。

 

消費者ローンそのものが悪いと言っているわけではないのですが、何故消費者金融で借金をしていると審査が厳しくなるのかというと、審査をする側の発想として、「この人は銀行でローンを組めないから、やむを得ず消費者金融で借りたのではないか?」とか、「家計の収支が赤字なのではないか?」というのがあるからです。「家計の収支が赤字」とは、要するに、毎月入ってくるお金よりも出ていくお金の方が多いという事であり、消費者金融でお金を借りる事で足りない分(赤字分)の補てんをしているのではないか?という事です。何故それが審査上ダメかと言うと、家計の収支が赤字なら借金なんて返せっこないからです。消費者金融でキャッシングをやっているとまずはそこを疑われます。また、車のローンや教育ローンはお金を借りる目的がはっきりしていますが、キャッシングだと使用した目的がわからず、パチンコや競馬などのギャンブルに使われていたとしてもわかりませんので、あまりにも残高が大きくて利用した目的も良く分からない場合は、私が審査する人間ならお断りします。

 

また、よくあるケースとしては、旦那が奥さんに内緒で消費者ローンのキャッシングをしたりしていて、住宅ローンを組む時にバレないか心配というケースです。それについてはまた別の機会でエントリーにしてみたいと思います。

それでも、どうしても住宅ローンを借りたい場合は・・・

私も銀行員時代、住宅ローンのノルマがありましたので、せっかく申込みを受け付けたのに、コシン(個人信用情報)が思わしくなくて審査に通らず残念な思いをした事があります。今でも覚えていますが、そのお客さんは消費者金融からお金を借りていて、住宅ローンの審査は当時私がいた銀行でダメで、同時に申し込んでいた金融機関でもダメでした。これはどこの銀行でもダメだろうなと思っていたら、数日後にそのお客さんから「よその銀行で審査が通りましたよ!」と連絡がありました。内心びっくりしましたけど、話を聞いてみると建築会社からフラット35を申し込んでその審査が通ったという事でした。

 

フラット35の審査は銀行の住宅ローンよりは審査が緩和的なのは明らかで、私も銀行勤務していた頃は外国人とか派遣社員とか、年収が少ない人とかそういう属性の弱い人はフラット35に回してました。フラット35は団信の保険料が自己負担だったり、適合証明書が必要だったり、銀行の住宅ローンとは違う部分もありますが、35年間金利が固定というメリットもあります。金利もかなり安いです。

 

消費者金融やクレジットカードのキャッシングをやっている場合でも、フラット35なら審査が通る可能性が高いと思います。どうしても住宅ローンを組みたいなら、フラット35も選択肢に加えると良いと思います。また、実は、フラット35は銀行によって金利や条件が違います。

 

ARUHI(アルヒ)株式会社のフラット35が日本で最も人気があります。⇒ARUHI(アルヒ)株式会社公式サイト