自営業者と住宅ローン

自営業者の場合、何故審査が厳しくなるのか?必要書類の違い

金融機関によって審査方法は異なりますので一概には言えません。一般的なお話をします。

 

何故、自営業者の審査が厳しくなるのか?

 

サラリーマン(給与所得者)と自営業者で、必要な書類の違いは所得資料です。その他に違いはありません。

 

所得資料・給与所得者の場合

・源泉徴収票
・公的所得証明書(役所で取る所得証明書)

 

それに対して、

 

所得資料・自営業者の場合

・確定申告書3期分
・納税証明書その1、及び納税証明書その2 それぞれ3年分(税務署で取る納税証明書)

 

です。

 

 

給与所得者の場合、給与収入を基準に審査します。源泉徴収票の税込年収です。控除された後の給与所得ではありません。所得証明書、納税証明については、申告書ないし源泉徴収票が本物かどうかウラを取る為のものです。

 

自営業者の場合は、3年間の平均所得金額を基準に審査する金融機関がほとんどだと思います。売上高ではありません。所得金額です。所得金額は売上高から経費を差し引いて、青色申告の方でしたら65万円の特別控除を引いた金額となりますので、所得が少なくなるのは当然です。

 

経費の中には減価償却費も含まれます。減価償却費は、キャッシュは出ていってないのに費用計上を認められているものです。配偶者の方が専従者なら専従者給与を引く事によっても所得は下がります。売上高から諸々の経費を引けば引くほど、所得税は下がります。しかし、住宅ローンを借りる際は、所得金額が低いのは不利となります。

 

殆どの自営の方は税金はなるべく支払いたくないと思うでしょう(もちろんサラリーマンもそうでしょうが、スーツや靴でさえ経費で落とす事はできません)。例えば何かを買ったり、外食する際には、「これって経費で落とせるかな?」と考えると思います。家族で外食した場合でも、接待交際費として落とせないかと考えるかもしれません。本当はプライベートで使用する車も経費で落としてしまったりとか。

 

税金を安くするために所得をわざと低くしている場合、当然に住宅ローンの審査は厳しくなります。

 

また、確定申告書の中身も詳しく見られます。貸借対照表の元入金がマイナスしていると最初から審査の対象とはなりません。また、3期中所得がマイナスしているとそれも厳しいです。

 

事業の内容、過去の業績推移や、今後も安定的に受注を確保できるか?貸借対照表上の事業主貸(事業外への支出金)が多額の場合、その原因が何であるか?などなど、色々質問されることと思います。

 

貸し手である金融機関にとっては、今後も事業が安定して推移して、毎月の返済原資が確保できるか?という事を審査するわけです。反面、給与所得者の場合は源泉徴収票を見るだけです。

 

それをどう判断材料にするかと言いますと、私の勤めていた銀行だと、

 

・給与所得者の場合
 返済比率(住宅ローンの年間返済額÷給与収入)<40%

 

・自営業者の場合
 返済比率(住宅ローンの年間返済額÷所得の3期平均)<30%

に収まっている事が審査のポイントでした。最初から自営業者の審査方法が厳しいのです。ですから何故審査が厳しくなるのか?というと、自営業者の場合は審査方法が厳しいからです。また、自営業者の中でも白色申告をしている方だと審査はもっと厳しくなります。白色申告だと確定申告書の信ぴょう性が疑われますので。

どうしても住宅ローンを組みたい場合

銀行の住宅ローンの審査が通らなかった場合、フラット35であれば通る可能性はあります。

 

何故なら審査の際に、返済比率しか考慮しませんので、事業内容がどうだとかは関係ないからです。国としても個人消費を増やせばGDPが上がりますのでローンを組んででも消費を伸ばしたいと考えています。フラット35は国策としてやっている事なので、審査が若干緩和されています。

 

フラット35は窓口はたくさんありますが、金利などの条件が違います。ARUHIや、楽天銀行のフラット35なんかがネットでの評価が高いですね。

 

 

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