住宅ローン、連帯保証人は必要か？

住宅ローンに連帯保証人は必要か？というテーマについて解説します。

 

例えば、恐らく日本で最も利用されている、三菱東京ＵＦＪ銀行の住宅ローンを例に取ってみましょう。

 

まずは保証付き住宅ローンの場合です。

 

保証付き住宅ローンとは、保証会社が絡む住宅ローンの事です。上記三菱東京UFJ銀行のリンクを辿っていきますと、商品概要説明書がありますので、その中の、保証人についての説明の記載があります。

 

保証人：保証会社の保証をご利用いただきますので原則として保証人は必要ありません。※保証会社からの求めにより、保証会社に対する保証人が必要になる場合があります。

 

と、あります。これはどう意味かと言いますと、銀行からお金を借りる際には、保証会社の保証が付きますので、銀行の借入契約（金銭消費貸借契約）上の連帯保証人は不要という事です。つまり、あなたが債務不履行をし、銀行に対して返済が出来ない場合は、保証会社があなたに代わって銀行に対して一括でローンを支払う事になりますので、他に保証人を取る必要がないのです。

 

後半の、保証会社からの求めにより、保証会社に対する保証人が必要になる場合があります、というのはどういう事かと言いますと、銀行に対しての保証人は必要ないが、（つまり金銭消費貸借契約上の保証は必要ないが、）、保証会社との保証契約上の連帯保証は、保証会社の求めに応じては、ありうるという事です。

 

では、その保証会社からの求めに応じて、という事ですが、主に２つのパターンがあります。それは、

• 担保となる不動産が単独での所有ではなく、共有である時
• 所得合算した時

です。

 

保証付き住宅ローンの場合、銀行と保証会社と債務者の３者契約で、銀行と債務者間では金銭消費貸借契約を結び、保証会社と債務者の間では保証委託契約を結びます。それと同時に、保証会社と債務者の間で抵当権設定契約を結びます。つまり、担保を設定するのは銀行ではなく、保証会社が設定をしますので、土地や建物の名義が債務者単独の場合は連帯保証人は不要ですが、共有となっている場合（つまり持ち分の設定があれば）共有者全員、保証会社の連帯保証人となる必要があります。

 

また、借入希望額がどうしても大きくなって、返済比率が合わない場合、配偶者が働いている場合は所得を合算して返済比率をクリアーして審査が通る場合もあります。その場合も所得合算者は保証会社の連帯保証人とならなければいけません。

 

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中には保証会社を利用しない住宅ローンもあります。

 

俗に、銀行の、プロパー融資の住宅ローンです。

 

一般的には、どこの銀行も、まずは保証付きの住宅ローンをすすめます。ところが、他行との金利競争や条件面での競争となって、どうしても欲しい案件である場合、プロパーでの住宅ローンを進められる事もあります。何故プロパーかと言うと、保証料の支払いがありませんので、保証付き住宅ローンよりも有利だからです。『うちは保証料なしでやりますよ！』と訴求することが出来ます。

 

但し、銀行は保証会社の保証を得られなくなるため、（金銭消費貸借契約上の）連帯保証人を求めてくると思います。その場合、奥さんとか、身内で済む事がほとんどで、第三者の連帯保証まで求められることは稀だと思います。

 

また、どうしてもやりたい良い案件だけに限らず、逆のパターンもあります。

 

私の銀行員時代の経験ですが、建築業者からの案件持ち込みで、建築業者との取引上の関係から、若干属性の弱い申請者でも審査を通したい、というケースがありました。いつも年間で１０件以上の案件を銀行に持ち込んでくれている建築業者からの紹介でしたが、保証会社の審査に落ち、今度は全国保証の審査にかけたのですがそれでも落ち、それでも建築業者の社長が支店長のところへ来て、何とか通してほしいと頼まれたものですから、支店長が本部へ行って事情を説明し、プロパーで通したという事がありました。その際、連帯保証人は奥さんと、第三者の保証人として、債務者のお父さんを取って、審査を通したという経緯がありました。特殊なケースかもしれませんが、そういう事もたまにあります。

 

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