持ち家と賃貸、どっちが得?

持ち家と賃貸、どっちが得?

持ち家と賃貸はどちらが得なのでしょうか? 賃貸の場合は確かにいくら家賃を支払っても、それが自分のものになる事はありません。 しかし、 持ち家の場合は固定資産税などの税金がかかってきます。また、定期的な塗装工事費などが必要です。分譲マンションの場合は修繕積立金を積まなければなりません。マンションを買う場合は修繕積立金をいくら払わなければならないかはじっくり検討すべき事項です。

 

さて、あなたは住宅展示場で、ハウスメーカーの営業マンから、「家賃を払うのはもったいない。毎月の家賃と同じ返済額でローンを組めば最終的には自分のものになります。」と言われ、なるほどと思いました。これは正しい事でしょうか? そもそも賃貸で家賃を支払う事と、持ち家で住宅ローンを組むのとを比べるのは難しいと思います。どちらも一長一短です。単純にキャッシュフローだけで比べてみましょう。

 

【条件】
家賃8万円の賃貸マンションに30年住んだ場合
総支払額は、80,000円×360ヶ月=2,880万円となります。

 

【条件】
住宅ローンを1,900万円、3%、30年で借りた場合
毎月の返済額80,104円×360回=2,883万円となります。

 

上のパターンで比較した場合、30年間の住むための支払額はほぼ同額になります。キャッシュフローは同額と言えます。 賃貸の場合は2,880万円は大家さんに全額持っていかれますからこれがもったいないと言われる家賃です。確かに30年間で2,880万円支払っても全く自分のものになりません。

 

住宅ローンの場合はどうでしょうか?住宅ローンを組んだ場合でも、 支払い利息983万円(総返済額2,883万円−1,900万円=983万円)は銀行に持っていかれます。この部分は家賃と同様ですね。残りの1,900万円は土地や建物に充当されているはずですからそれは自分のものになります。(ただし、ローンを払い終える30年後には建物の価値はほぼゼロとなっているでしょうけど。)自分のものになるわけですから、それは当然資産です。将来高値で売却することもできるかもしれません。

 

しかし、これはあくまでもローンの返済額と、賃貸費用を比べた場合の事であって、賃貸の場合はその他で必要となる経費は敷金礼金と、あとは家財保険くらいなものですが、持ち家の場合は、様々なコストがかかってきます。毎年、固定資産税を払わなければならなくなりますし、火災保険も賃貸の家財保険よりは安くないでしょう。また、地震による火災で家が全焼した場合でも、地震保険に加入していないと保険金は下りませんし、地震保険に入ろうと思うと非常にコストが高くなります。 修繕費もバカになりません。私の家は平成6年築(某家電系のハウスメーカー)なんですが、築後15年なので、そろそろ外壁の塗装工事をと思って見積もりを出してもらったら何と180万円でした(今になって思えば、もっと安くできたとは思います)。延床面積は約48坪の家なんですが、足場を組むだけで何十万円もするというからびっくりです。でも定期的な防水工事や塗装工事はどうしても必要です。雨漏りでカビでも大量発生したらもっと大変ですから。

 

また、住宅ローンを借りる事、そのものにもコストがかかります。一つはもちろん利息ですが、その他にも団信の保険料や保証料、事務手数料、登記費用などがかかります。持ち家の場合は賃貸に比べてコストがたくさんかかる事を覚悟しておくべきでしょう。その点賃貸の場合は、基本的に家財保険さえ入っておけば、壊れても大家さんに言えば事足りますので気楽です。固定資産税も当然大家さんが支払ってくれますし、単純に、住むというだけを考えたら、賃貸の方が出費は少なく済むでしょう。

 

私見ですが、住宅を所有するか賃貸か、どちらが得か?と言われれば、賃貸の方が得だと思います。(物件にもよりますし、当然無駄に広い物件を借りるのは損です。)ただし、賃貸だと部屋数が足りない、隣や上下の部屋に気兼ねしなければならず、音楽も大きい音を鳴らせない、楽器もできない、ペットも飼えない、壁に釘も打てない・・・・などの制約を受ける事になります。持家は、まぁ程度問題ですが、ギターでもドラムでもアパートよりはやりやすいでしょう。それは家を持つことの良さだと思います。

 

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持ち家が有利な場合とは?

女性

では、結局賃貸の方が得なのか?というと、それがそうとは限りません。それを考えるには時間軸が必要となります。コスト云々の話以上に、もしも将来物価が上がっていたとしたら?それは間違いなく借金してでも所有していた方が得です。不動産バブルの時のように。土地の値段が上がるから、借金してでも買っておけ!みたいな感じです。

 

バブル前に私の父が、1,000万円の建売を買いました。10年住んで売った時(ちょうどバブルがはじけたばかりの頃、平成4年くらい)には1,500万円でした。経年しているにもかかわらず、何と買った時以上の値段で売れたのです。

 

現状ではインフレどころか、益々デフレが進行しています。そうなると借金をする事自体、非常に厳しいはずです。所得は減っても返済額は減りませんし、お家の資産価値は減ってもローン残高は減りませんので。でも、将来はひょっとするとインフレになるかもしれません。インフレというのは簡単に言えば物価が上昇しつづける事、イコール貨幣価値の毀損です。今の日本の財政はこのままの調子が続けばかなり厳しいものとなるでしょう。国は借金をしないと回らないので、将来国債を外国人に買ってもらうか、日銀に買ってもらい、紙幣を大量発行するかどちらかしか道がなくなるのではないかと思います。最近、新聞に国債の信用力に関する記事が頻繁に掲載されるようになってきましたね。長期的にはインフレになる可能性もあると思います。

 

持ち家と賃貸、どっちが得か?という問いに対しては、それは後からになってみないとわからないというのが結論です。 インフレの時は持ち家の方が有利です。バブルがはじけてしまった時に借金があると悲惨ですが。

 

【2013年4月7日追記】

 

いよいよ政府、日銀がインフレ政策に舵を切りました。今までにない、異次元の金融緩和をやるそうです。マネタリーベースは今までの2倍、日銀の国債買い入れを毎月7兆円やっていくというのですから相当なインパクトです。大きな流れが変わりそうです。2%の物価上昇を目標にしていますが、それで収まるか、国債の価格が暴落し、金利が急上昇するかはやってみないとわからないでしょう。

 

【2014年9月15日追記】

 

日銀から異次元緩和をやるぞという発表があったのは2013年4月4日でした。あれからどうなったかと言いますと、確かに日銀は毎月7兆円のペースで国債を金融機関から買い続けています。ただし、インフレにもなっていませんし、長期金利の上昇にもなっていません。物価が上がったのは食品とガソリンなどのエネルギーのみで、これは円安進行によるものです。デフレからの脱却には、我々個人や企業の収入が増え⇒物価上昇となり⇒更に収入が増える、というサイクルが必要なはずですが、給料が増えたなぁと実感している方は、果たしてどれくらいいらっしゃるでしょうか?収入が変わらなければ消費増税と円安による物価上昇により実質的な購買力は下がっています。実質的購買力が下がっているなら当初もくろんでいた物価上昇など起こるはずもない。つまりはデフレのままです。

 

では、日銀が国債を買い取ったお金でジャブジャブにするという目論見はどうなっているかと言いますと、日銀が銀行から国債を買い取った代金は、銀行が持っている日銀の当座預金に振り込まれますが、そこからお金が市中に回れば確かにインフレにもなるでしょうが、それが出回っていない。日銀の当座預金にお金が滞留したままです。⇒ロイター記事:8月末マネタリーベースは243.5兆円、過去最高を更新

 

金融機関の手元資金を示す当座預金が151兆2314億円(2014年8月末)だそうです。異次元緩和前の当座預金残高が(2013年3月末)58兆円ですから、1年と5ヶ月で約93兆円も増えています。つまり日銀が「刷った」と言われるお金の大半は日銀の当座預金に滞留したまま。しかも国内の金利は安いままなので、銀行はその資金を外債の購入に充てています。資金が日本国内の融資、株や債券、不動産などの購入に回ればインフレも起きるでしょうが、海外に資金が流れてしまっては全く効果がありません。当面、デフレからの脱却は難しいのではないかと思います。そう考えると当面は金利上昇はないかもしれません。

 

但し、問題は、現在主に国債を買っているのは日銀ですが、金融緩和を永遠に続けるわけにも行きません。日銀が国債の買いをストップ、それから売却に転じる時、つまり金融緩和の出口戦略を取る時、金利がどうなるか?でしょうね。長期金利が急上昇(国際価格が低下)するという人もいれば、国債は暴落しないという人もいます。答えは誰にもわかりませんし、私も断定するつもりはありません。

 

【2015年11月14日追記】
賃貸と持家とどっちが得か?について、先日、すごくわかりやすく解説してあるホームページ(ブログ)を発見しましたので紹介させていただきます。

 

Rick08さんのブログです。⇒2015-07-07「持ち家」がいいか、「賃貸」がいいか。
これを読んで思ったのは、得か損か?というのは物件にもよるし、利用する人の属性にもよるので、確かに得か損かは物件による、ということなんでしょう。考えてみると、将来は継ぐ家がある方なら、わざわざもう一軒家を建てるのは経済的に不合理ですし、持家がないと年金生活になった時に家賃を支払わねばならない事を考えれば、住む家を確保していた方が安心だと言えます。なるほどですね。

 

利用する人の属性による、という事で言えば、私自身の例なのですが、私は元々、父母と妹と私の4人家族でした。私が大学生のころ、父親が公庫で借金をして家を建てました。延べ床面積は50坪弱で、一階がLDKと和室二部屋、二階が4部屋、トイレが1階と2階についた、ハウスメーカーの割と豪華な家でした。ただし、私が住んでいたのは2年ほど、妹も大学を出て就職して出ていきましたので、結局今現在住んでいるのは私の両親が2人だけ。2階はほぼ使うことなく物置と化しています。正直無駄だと思います。持家を考えるのは子供部屋がほしいという理由もあるかと思いますが、それこそ子供が出ていったら、子供部屋は物置くらいに使えるかもしれませんが、基本は無駄になると思います。その点で言えば、賃貸だったら、安い家賃のとこへ引っ越しすることも可能ですし、これから空き家が増えてくるので家賃の安い物件が増えて来るかもしれませんね。

 

【2016年5月28日追記】
日銀の当座預金からお金がちっとも出ていかない為、ついに日銀はマイナス金利政策を導入しました。マイナス金利の記事についてはこちらで書いています。これでデフレ脱出となりますかどうか・・・。

 

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