住宅ローン借換のデメリットってあるの?

住宅ローンの借換で想定されるデメリット

住宅ローンの借換を検討している、または借換を勧められている時に、果たしてデメリットがないのか?と思われる方もいらっしゃるかと思います。

 

銀行員がやってきて、「住宅ローンの借換をされてはいかがでしょうか?借換をしたらこれくらいはお得になりますよ。」とシミュレーションを渡され、見たら200万円も得になるという計算になっていたなんていうケースもあると思います。そこで、ちょっと待てよ?こんなにうまい話が本当にあるのか?本当にメリットだけで、デメリットはないのか?と普通の方でも疑うと思います。

 

そこで、住宅ローンの借換で想定されるデメリットについてのお話をさせていただこうかと思います。

 

住宅ローン借り換えのデメリット
  1. 借換の場合も新規で住宅ローンを借りた時と同じ労力が必要になる
  2. 借換には経費が必要になる
  3. 金利方式を変える場合注意が必要
  4. 団信、火災保険にも注意が必要

1.借換の場合も新規で住宅ローンを借りた時と同じ労力が必要になる

住宅ローンの借換は、新しく住宅ローンを借りて旧住宅ローンを完済する事です。ですから基本的には一番最初に住宅ローンを借りた時と同じ事をしなければなりません。

 

一番最初に住宅ローンを借りた時に色々資料を提出し、申込書やら契約書をうんざりするくらいたくさん書かれた事と思いますが、基本的にあれと同じことを行う必要があります。

 

2.借換には経費が必要になる

借換には経費が必要です。契約書に貼る印紙代、銀行に支払う事務取扱手数料、抵当権設定費用、旧債務の抵当権抹消費用、保証付き住宅ローンの場合は保証料も必要ですし、フラット35で借換をする場合は団信の特約料が必要です。

 

ただし、それら費用を支払ってもなおメリットの方が大きい場合、例えば金利差によるメリットが200万円あって、諸経費が70万円かかると言った場合、トータルでのメリットは130万円ですので借換をやった方が良いということになります。

 

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3.金利方式を変える場合注意が必要

今変動金利で借りている住宅ローンを、また新たに変動金利で借り換える場合は、金利変動リスクがあるのは同じなので問題はありません。諸経費を差し引きしてメリットがあるなら何も迷うことなく借換する決断が下せるでしょう。

 

フラット35のような完全固定金利、もしくは一番多いと思われる固定金利選択型の10年固定とか20年固定のような長期固定金利で契約している住宅ローンから変動金利に切り替える場合は若干慎重に判断した方が良いでしょう。

 

現状市場金利はどんどん下がっているので、今までは変動金利を選んでいた方が一番得でした。でも今後金利上昇局面があれば固定金利、もしくは固定金利選択型で期間が長いものの方が有利になる事もあるかもしれません。

 

固定金利から変動に切り替えて、その後金利が上がってしまうと借換しなければ良かったと後悔する事になるかもしれません。ただし、変動金利は固定金利、固定金利選択型の金利よりも低く設定されていますので、どれを選択するか判断が難しいところです。

 

但し、今後金利が上がるかどうかもわかりませんし、上がるにしてもどんな上がり方をするのかもわかりません。極端な話、借りてから1年後に金利が上がれば影響が大きいでしょうし、20年後に上がれば影響はそれほど大きくありません。

 

4.団信、火災保険にも注意が必要

団信は住宅ローンにくっついていますので、旧住宅ローンを完済するとその団信は消滅します。そのため新規で借りる住宅ローンに付随した団信が必要になるため、また新規で団信の申し込みが必要です。健康上の問題で新たに団信に加入できない場合は住宅ローンが組めません。フラット35なら団信加入は任意ですがわざわざ団信なしのローンに切り替えない方が良いでしょう。

 

団信は銀行の住宅ローンでしたら保険料は無料で、がん団信とか、3大疾病などのオプションが付いている場合は金利に上乗せというパターンが多いと思います。また、フラット35でしたら団信特約料は自己負担です。

 

借り換える前の団信ががん団信で、借換後は一般的な団信だった場合、返済途中でがんになってしまったら、がん団信ならローン残高0円になったのに、借換後だと何も保障がありませんので、通院や入院していたとしても返済はしていかなければなりません。(債務者の方がなくなった時には保険金が下りてきます。)

 

火災保険についても、労働金庫(ろうきん)みたいに火災保険を無料で付けてくれるところがあります。(ろうきんだけだと思いますが。)もし今ろうきんで借りている住宅ローンを借換する場合は新たに火災保険に加入しなければなりません。最もろうきんの火災保険は住宅ローンの残高までしか保険金が下りないので残高が減ってきたら火災保険を別途で加入する事が必要になってきます。

 

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