住宅ローンの借換、諸費用は概算でいくらか?

借換にかかる費用について

住宅ローンの借換を行う際の諸費用の金額についてお話します。一般的な住宅ローンの諸費用については以下の通り。

  1. 事務取扱手数料
  2. 保証料
  3. 印紙代
  4. 抵当権設定費用
  5. 抵当権抹消費用
  6. 全額繰上返済の手数料
  7. 経過利子

それぞれの項目について解説

1.事務取扱手数料

新しく住宅ローンを借りる際に必要です。3万円〜5万円(+消費税)、または借入金額の2%とか、銀行によって条件が違います。

2.保証料

新しく住宅ローンを借りる際に必要です。一番多いパターンだと保証料率0.2%ですが銀行によってまちまち。
借入金額と借入期間によって変わってきます。先払いと後払いがあります。先払いだと一括して支払い、後払いだと住宅ローン金利に保証料率分を上乗せして分割で支払っていくイメージです。保証料が無料という住宅ローンもあります。
また、旧債(今借りている住宅ローン)が保証料前払いであったなら、未経過分の保証料が(手数料を引いて)戻ってきます。例えば、期間30年の住宅ローンを組んでいて、30年分の保証料を支払った。10年経ったところで借換をしたとすると、残り20年分の保証料は払い過ぎになりますのでその分が返金されるわけです。

3.印紙代

契約書に貼る印紙代です。住宅ローンの場合、金銭消費貸借証書という契約書に印紙を貼る事になりますが、1千万円を超えると印紙代は2万円です。こちらを参考にして下さい⇒国税庁HP

4.抵当権設定費用

抵当権設定金額(借入金額)の4/1000が登録免許税となります。プラス司法書士の手数料です。司法書士の手数料も司法書士によってまちまち。

5.抵当権抹消費用

旧債の抵当権を抹消する費用。土地、建物の数によって変わりますがおおよそ1万円〜3万円くらい。

5.全額繰上返済の手数料

一部内入れ返済を無料としている銀行が多いですが、全額繰上返済は手数料を設定している銀行が多いです。一番多いパターンだと固定金利選択期間中であれば5万円(+消費税)です。旧債(今借りている住宅ローン)を一括返済するわけですから全額繰上返済の手数料が取られます。

6.経過利子

住宅ローンはほとんど元利均等返済であると思いますが、利息は後払いです。毎月10日が返済日となっているなら、例えば8月10日から9月10日までの利子は9月10日に引き落とされます。この場合、8月30日に借換をした場合、8月10日から8月30日までの利子を支払う事になります。

 

以上が借換にかかる費用です。

 

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借換の諸費用、具体的には?

実際、借換の諸費用がいくらくらいかかるかイメージがなかなかわかないと思いますので、実際に具体的な例を想定してみます。

条件
旧債務住宅ローン残高2,000万円、金利2.000%とする。
旧債務住宅ローンを借りている銀行の全額繰上返済手数料を54,000円とする。
旧債務住宅ローンの約定日(返済日)毎月10日でその月の月末に借換をしたとする。
新しく借りる住宅ローンの借入期間20年とする。

 

三菱東京UFJ銀行の住宅ローンで借換した場合の諸費用

まずは日本で一番取扱が多い三菱東京UFJ銀行の住宅ローンで借換した場合です。

 

1.手数料 32,400円(税込み)
2.保証料 296,680円(一括前払い)
3.印紙代 20,000円
4.抵当権設定費用 145,140円(概算)
5.抵当権抹消費用 20,000円(概算)
6.全額繰上返済の手数料 54,000円
7.経過利子 21,917円

 

諸経費合計は590,137円となります。

 

こちらでスペックを確認 ⇒三菱東京UFJ銀行

 

 

住信SBIネット銀行で借換した場合の諸費用

上記の条件で、今度はネット銀行で人気の住信SBIネット銀行で借換をした場合です。

 

1.手数料 432,000円(税込み)
2.保証料 0円
3.印紙代 20,000円
4.抵当権設定費用 145,140円(概算)
5.抵当権抹消費用 20,000円(概算)
6.全額繰上返済の手数料 54,000円
7.経過利子 21,917円

 

諸経費合計は527,917円となり、諸経費は三菱東京UFJ銀行よりも安くなります。

 

こちらでスペックを確認⇒住信SBIネット銀行

 

 

手数料が融資金額の2%に相当する金額に消費税額を加算した金額となるので大きいですがその代り保証料が0円なのが特徴です。後の経費は変わりません。

 

 

諸経費は銀行の住宅ローン商品によって変わる事がわかると思います。

 

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